2025年产业园区产业地产规划招商运营.doc

产业园区/产业地产规划、招商、运行实战

阎立忠著

序

在本書写作之前和写作過程中，笔者走访了各地不少园区，接触了诸多业内人士，越是走访调研，越是感覺应當尽快写成此書，為产业园区和曰趋火爆的产业地产的建设經营提供些許助益与启示。

产业园区作為产业汇集的载体，既是区域經济发展、产业调整升级的空间承载形式，也是地区社會經济发展水平的衡量標志，它肩负著汇集创新资源、培育新兴产业、推進都市化建设等一系列的重要使命。产业园区的形式多种多样，高新区、開发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园，以及近来各地陆续涌現的科技新城、产业新城等。

得产业者，得天下。毋庸置疑，美国當下的全球“大佬”地位与新兴产业园区的蓬勃发展不無关系，正是從硅谷、128公路等高科技产业园走出的惠普、英特尔企业（下文简称英特尔）、甲骨文股份有限企业（下文简称甲骨文）、雅虎、朗讯科技企业（下文简称朗讯）、思科系统企业（下文简称思科）、苹果企业（下文简称苹果）、google等一批产业巨擘，奠定和捍卫了美国全球第一經济体的地位，让美国梦变得如此現实和光鲜。

美国《洛杉矶時报》在一篇題為《硅谷梦》的报道中曾评价道：“在文艺复兴之後所发生的所有事件中，對世界影响最大的莫過于硅谷的技术。”评价颇為大胆，可對美国人的如此“自夸”，又有谁可以轻易否认呢？時代造就了硅谷，硅谷開创了另一种新時代同样，曰本筑波科技城、英国剑桥科學园、法国索菲亚科技园、台湾新竹科技园對所在都市及其国家和地区的科技進步和經济发展居功至伟。

回頭来看中国的产业园。

被称為“中国硅谷”的中关村科技园，历經二拾余载发展，发明专利到达2萬余件，海内外上市企业逾220家，培育出联想集团（下文简称“联想”）、百度、新浪、北京科兴生物制品有限企业、中星微電子有限企业等一大批顶尖企业，成為全国高科技产业园区的领頭羊，其业绩足以令诸多都市望其项背。

在全国国家级開发区、工业园区投资环境评价中持续位居第一的天津開发区，工业总产值达8053亿元，几乎靠近天津全市工业总产值的1/3。

近年来，以北京798為代表的文化产业汇集区方兴未艾，掀起了国内文化创意产业园的建设热潮。這既盘活了老廠房、老小区，又带動了文化产业的振兴繁华，為城区转型发展探索出一条可行之路……

受国家對房地产行业宏观调控政策和房地产市場持续低迷的影响，产业地产逐渐成為社會的关注热點和投资新宠，從联想、中兴通讯股份有限企业（下文简称中兴）、海尔集团（下文简称海尔）到萬科企业股份有限企业（下文简称萬科）、萬通投资控股股份有限企业（下文简称萬通）、绿地集团（下文简称绿地），产业巨擘和地产大佬纷纷抢滩登陆产业地产版图。

产业园区不仅是現代新兴产业的发展载体，并且是中国城镇化建设的承载载体。不管你与否意识到，“产业园·都市·国家”已非一篇小題大做的文章，而是一篇恢宏巨著！

目前，国内的产业园区及产业地产项目达数仟计，且数量、规模仍旧呈蓬勃发展之势。但整体而言，各地区、各行业的产业园区的规划建设与招商管理等有关环节均存在不一样程度的問題：建设品质与运行水准参差不齐，反复建设与惡性竞争愈演愈烈，空城、死城現象屡見不鲜。

對此，我們可以用“五多五少”對业界現实状况加以形容，即：

（1）地产開发多，产业运行少；

（2）反复建设多，個性定位少；

（3）炒作概念多，营运内容少；

（4）依赖政府多，自行拓展少；

（5）专一人才多，跨界人才少。

可見，當今产业园区存在缺乏成熟模式、专精人才、实操經验，更缺乏求本务实的研究探索精神等严重問題，因此，产业园区与产业地产的建设經营需要摒弃浮躁与急功近利。

著眼于現实，写這本《产业园区/产业地产规划、招商、运行实战》，意在投砾引珠。通過认知、规划、招商和运行四個环环相扣的主題篇章，力争以战略的高度、实战的角度和多元的维度，运用深入浅出的理论、丰富翔实的案例，系统解讀产业园区与产业地产的建设精要和营运技巧，引导协助产业园区与产业地产的规划者、經营实践者們以更广阔的视野、更灵活的思绪、更复合的能力，投身于产业园区和产业地产的操盘建设与运行管理，打造更多對业界发展具有引领示范效应的精品产业大盘，助力中国社會經济发展。

笔者自身即是一名一线的实践者、操盘者，由于平常工作拾分繁忙，写作本書只能忙裏偷闲、見缝插针。平心而论，文中波及诸多方面尚有待深入调研、思索、实践和扩充，此書权當1.0版本的园区营运参照吧。

目录

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第一篇认知 5

有认知，才有方向；知形势，方知走势。产业园区与产业地产是新兴的复合型产业，是产业与地产的有机融合体。打造传奇的产业园，成就杰出的产业地产商，必需從行业认知開始。

第一节产业园的“前世今生” 5

第二节忽如一夜春風来，仟园萬园竞相