伟业-吉林市滨江项目营销建议.ppt

2007.07.18.;客户分析;市场分析;吉林市为吉林省经济发展主要经济支柱之一，与省会长春大有分庭抗礼之式;城市高铁拉近吉林长春经济发展;支柱产业为吉林经济创造新一极;近年来吉林市房地产开发建设规模增长较快，房地产业开始进入较快发展阶段;吉林市为单中心城市结构，南部是城市发展重心;宏观市场分析

——城市规划;吉林市打造国际花园城市;;2006年吉林市全年城市居民人均可支配收入9550元，比上年增长11.0%，人均消费性支出6540元，增长11.3%。

城市人均住宅使用面积达14.1平方米，增加0.83平方米。;吉林市房地产市场目前正处于启动阶段;;宏观市场分析

——结论;;“松花江岸线景观轴”是吉林的城市灵魂，本项目位于江岸景观带上。;滨江地区将成为吉林市高尚休闲区;吉林加紧建设特大型生态经济城市,宜居是城市发展的战略目标

以棚户区改造为代表的吉林城市建设正加快步伐

“清水绿带”工程使松花江岸线景观轴成为吉林市的灵魂

吉林松花江南部地区是城市发展的新重心

丰满区滨江地区正成为吉林市高品质的文化教育和生态居住区;;;中观市场分析

——结论;文化教育区;周边景观配套;交通便利;吉林大桥、江湾大桥为本项目地块联系对岸的两个城市交通枢纽；

地块整体被华山路和滨江东路包围，形成流畅的交通环。;1号地西临世纪广场，北临吉林大桥，地块基本呈方形。交通便利性好，可与周围配套设施形成商业延伸和对接。;微观市场分析

——结论;本体及竞争分析;调研区域确定;市场综合描述;样板项目框;供

应

量

统

计;产品类型;户型分析;户型分析;户型分析;户型分析;潜

在

供

应

分

布;竞争分析

——结论;b;客户分析;景观+豪宅+高尚人文+国际化

大东北宜居中心;景观豪宅汇聚财智精英;

;传统石材，或者新型的陶土面砖、金属屋面等考究的材质可以提升住宅外观整体品质。;奢华大堂;奢华大堂;奢华大堂;绚丽公共空间;绚丽公共空间;考究建筑细部;立面的功能延展;完善配套之休闲功能;完善配套之餐饮功能;特色园林景观;下沉式阳光私属庭院，细节回归自然；

平地、坡地、平台、露台构成多层次立体叠园绿化；

从生态群落、植物特性、四季绿化、植物群落配置选种100余种植物。;顶级商业功能;酒店化高档装修;内部园林小品的符号化及故事性;气派的起居系列——北京星河湾;大连明珠;辐射冷暖系统

置换式新风系统

可调式外遮阳系统

中央吸尘系统;智慧家居;案例：北京银泰中心柏悦居;客户分析;通过对供应市场的调查，进行深入分析，结合对销售现场和有关人员的深访，分析总结如下：;家庭收入：个人平均收入一般在1100元/月上下，而能够买得起中高档住宅家庭，个人月收入都在1500元/月以上；;;对满意的房子购买果断，但中年人不愿意贷款，通常会一次性付款，即使暂时没有这个经济能力，也会尽量增加首付比例，但年轻人开始接受贷款买房的方式；

吉林与东北地区大多数购房者一样青睐于150平方米以上的大户型（如水韵名城的一期房子面积不够大，很多客户等待二期的大户型），尤其是对客厅面积要求较高，甚至可以减小卧室面积也要拥有一个大客厅，以彰显荣耀；

喜欢朝阳的房子，至少主卧室要朝南——对采光要求高；

喜欢临江观景的房子。;对改善居住条件和提高生活品质的心理急切；

容易冲动购买，一般只要看中的房子可迅速落定；

住在大房子和高级社区里感到体面；

对良好的物业和教育配套有很大兴趣，如大连万达的物业和配套学校对客户产生强烈吸引力;客户特征;;c;营销战略及策略选择;圈层营销+定点清除

资源先行+首批引爆

现场打击+感官管理;圈层营销+定点清除

各类财富圈层的定向性营销;圈层营销+定点清除

京哈高速、汽博会、吉林高端别墅等定点户外推广;媒体作用：

通过百度精准营销的准确定位，促成销售。

制造在高端客群中的持续影响力;蓄水期中，通过对业内、周边等高端客户的产品推介活动，树立项目高位形象

并以户外、纸媒等形式面向区域周边高端客群资源进行推广配合;现场打击重中之重全程客户感官管理;;;售楼处;2005年4月3日—5日，项目正式发售侨城卡。截止到2005年4月5日17：30分，华侨城项目组共发售侨城卡1426张。;本项目的销售管理层由3个独立部门组成，分别为销售、策划、客服部门。

营销总监负责3个部门间的工作协调，并定期检查各部门的工作效率与成果。

销售部门主要负责销售业绩的达成。

策划部门对项目推广方向及有效率负责。

客服部门管理合同的签署、认购等流程的审核及回款情况。;;销售保障——实战经验丰富的成熟销售团队;营销策划及独