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房产调查

-房屋面积测算

测量在房地产经济中的应用十分广泛，而房产、地产的价值度量的一个重要标准就是房产、地产的面积。本章主要介绍房地产面积的量算与土地征拨的有关内容，其中包括房地产面积的测算方法、房地产面积的量算与分摊原则，征拨地测量与红线交点坐标的推算。

房地产面积测算的内容

房屋面积

房产面积

房屋用地面积

房屋建筑面积

房屋产权面积

房屋使用面积

共有建筑分摊面积

房屋占地面积

丘面积

各项地类面积

共用土地面积测算与分摊

房屋建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。分为使用面积、辅助面积、结构面积。

房屋使用面积：房屋户内全部可供使用的净空面积，按房屋的内墙线水平投影计算。不包括房屋内的墙、柱等结构构造面积和保温层的面积。

房屋产权面积：产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确认。

房产面积的相关概念

房屋共有建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

房屋占地面积：房屋底层外墙（包括柱、廊、门、阳台）外围水平面积。

房屋用地面积：房屋占用和使用的全部土地面积，以丘为单位进行测算。

01

02

03

计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件：

01

应具有上盖；

02

应有围护物；

03

结构牢固、属永久性的建筑物；

04

层高2.20m以上（含2.20m）；

05

可作为居民生产或生活的场所。

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二、面积测算的有关规定

(二）房产面积测算的一般规定

房地产面积的测算，均指水平投影面积的

测算；

层高指上下两层楼面，或楼面与地面之间的垂直距离；

量距应使用经鉴定合格的卷尺或其它能达到相应精度的仪器或工具；

各类面积必须独立测算两次，其较差应在规定的限差之内，取中数作为最后结果；

边长以m为单位，取至0.01m；在面积的所有计算过程中，取位至0.001㎡，面积计算结果取位至0.01㎡；

共有建筑面积分摊系数保留到小数点后6位或6位以上。

房屋面积测算的精度要求

2000年发布的GB/T17986.1—2000《房产测量规范》将房产面积的精度要求分为三级。

房产面积的精度等级

房屋面积限差m

中误差

一

0.02+0.0006S

0.01+0.0003S

二

0.04+0.002S

0.02+0.0001S

三

0.08+0.006S

0.04+0.0003S

注：S为面积，D为测量边的边长m。

房屋面积和边长测量的精度和限差要求

长度测量的精度等级

边长测量误差的限差m

边长测量中误差m

一

0．014+0.0004D

0.007+0.0002D

二

0．028+0.0014D

0.014+0.0007D

三

0．056+0.004D

0.028+0.002D

界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点的间距误差：

界址点坐标反算边长与实测边长较差公式：

丈量房屋边长较差公式：∆D=±0.004D（m）。

界址点等级

限差

中误差

一

0.04

0.02

二

0.10

0.05

三

0.20

0.10

面积测算的常用方法概述

2简述面积测量实施步骤

收件：

各房地产开发公司如果想给自己的房子办理预售许可证，那么他需要做的第一件事就是到房屋测绘部门申请房屋面积测量，只有拿到经认定的房屋的建筑面积数，房产管理部门才受理他的各项申请。在申请测绘时，需收取开发商的各种手续，这个环节叫做收件.

首先，需要建筑物的设计施工图纸(规划局签竣工验收章)。

其次，为保证建筑的“来路正”，还需收取国有土地使用证、城市规划许可证、有规划局签章的总平面图、建筑施工许可证、竣工验收证明、门牌证明。

测绘之前需收取哪些资料呢？

（2）开始测量

通常两人一组，拿着图纸和激光测距仪（或钢尺等其他测距工具）到现场核实现场是否有变更。其中一人测量，一人记录。

使用测距仪时将尾翼旋开，构成一个十字平面，测量时可保持与墙面垂直。测量的数据可以累加显示，也可以翻看之前测量的数据。

（3）测量的原则

该户型的面积如何测量，需测量几个长度？

注：内尺寸均比理论值小，而外尺寸均比理论值大。

02

内墙的抹灰厚度符合中误差为3cm的正态分布，所以，一般取中误差的2倍，即实测尺寸与图纸计算尺寸之间的差值为6cm时为现场尺寸没有变更的限差。

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（4）尺寸核对

当实测数值与理论数值相差超过6cm时，视为现场与图纸不一致，这时有两种选择

如果实测值比理论值大，那么按理论值计算。

如果实测值比理论值小，那么按实测值计算。

算小不算大原则（为什么？）

（5）尺寸的变更

几何图形解析法计算房产面积

当被测对象为规则的几何图形或可被分割成规则的几何图形时，