海南同策-海口市琼海万泉城市场广场项目营销企划案.ppt

海南同策地产参谋公司;;1、会聚地产精英，操作力量雄厚

本参谋行目前聚集了海南住宅地产、旅游地产、商业地产领域的数十名精英，他们在各自的专业领域都有独到的见解和成功实操经验；一线销售人员经验丰富，对于房地产市场和客户心理都非常熟悉。

2、熟悉海南及琼海地产市场

本参谋行主要成员一直致力于效劳海南地产企业，形成了对整个海南房地产和客户群特点的全面深入认识。;;这是一个营销的年代，以同策的经验，

我们认为，成功的房地产工程都是相似的，那就是

拥有强大的营销力：即USP〔独特的销售主张〕、

差异化的形象力、竞争性的产品力、目标群的推广力

四力合聚就能有效提升工程的整体价值，打动理性的消费群;这是一个风险的年代，以同策的经验，

我们认为，房地产开发商最大的风险，那就是----时间

一种很难控制的因素

但是房地产的利润相当大的程度上集中在资金运转速度上;我们的观点;一切为了在最短的时间实现

最大化的销售目标！;工程分析;一、市场分析;本地居民观念传统,一般选择私人购地自盖物业居住；

内地老人度假型住房是消费者的主要需求对象；

缺乏大品牌和市场的主导者；

市场尚未出现初步的细分；

已售工程户型设计面积一般偏大，多以三房四房为主，新推的楼盘在面积上已出现小户型的趋势,一房二房成为市场主流；

几个稍大的工程比较关注园林景观、概念营造及对外宣传；但小工程园艺景观空缺，小区环境不尽理想；

2006年新推出的楼盘众多，市场竞争开始剧烈；

本地居民的物业管理观念落后，不愿物业管理方面的消费，一定程度上导致了物管效劳层次较低；

房地产价格在经过04、05年的小幅增长后，开始有加快增长的趋势。;与去年同期相比，2006年上半年有明显的特点：〔如下图〕;房地产竞争从价格竞争转而进入概念竞争阶段，优胜劣汰成为琼海房地产市场新法那么

个性化楼盘成为琼海市场竞争的热点

“设计时代〞开始回归，开展商对楼盘的前期规划和设计更加重视

据2005年琼海房地产市场销售统计数据说明，排在全市销售总排行榜前五位的都是品质较高、配套成熟的楼盘;近年经济持续放??，居民收入〔包括预期收入〕持续下降，实惠性的心理占据主导地位

消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购置行为减弱，理性购置行为增强

各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好;销售面积;特征四：房地产需求日趋个性化和多样化;特征五：房地开发呈价升多头开展态势;综合以上分析，面对市场挑战和时机，我们认为：

我们不是最大和最好，但我们可以也一定要做精！

这才是我们生存的空间和开展的根底！;二、消费群体分析;消费者根本构成;A住宅类消费群体;他们为什么买房子？;他们为什么买房子？;洞察：购房对他们意味着什么;B商铺类消费群体;;洞察：购置/租用的意义;A/B类消费群体的共同情感需求特征;住宅消费者的理想住宅;;小结;三、工程分析;工程概况;工程SWOT分析;工程SWOT分析;工程SWOT分析;工程SWOT分析;解决方案;四、工程营销策略;工程定位;工程定位;客户定位;住宅产品力的提升;住宅产品力的提升;销售主张〔USP〕;推广案名建议;价格策略;销售渠道与手段;工程包装;工程包装;物管的选择;销售周期;五、工程推广策略;因此，我们将推广分为以下两个阶段;第一阶段：品牌推广

2005年11月~2006年1月;明确推广的目的;第一阶段;1、立足住宅，兼顾商铺

从万泉目前定位及迅速回笼资金的目标来看，广告推广最好以

住宅目标消费群体为主；

考虑到下一步的销售推进，因此也要适当兼顾商铺的消费群体；

2、通过我们的销售主张推广“万泉〞品牌形象；

3、小众推广扩散效应，公关为主，广告为辅；

主要针对万泉河板块推广，制造话题；

采用花钱相对较小的公关活动或者小众媒体展开品牌的推广传

播，使之到达“小投入，大回报〞；;推广主题

“金鸡唱晓，开启时尚精致新生活〞;推广主题

“点亮美好生活—万泉灯会〞;借势新闻推广;通过第一阶段的品牌推广后，

怎样将话题更具体落实到产品层面，

以带动本案销售;第二阶段;;消费者特征;万泉能给他们带来什么？消费者为什么要购置万泉生态花园？;他们觉得万泉有三大吸引点;地理位置优越;建筑创新实用和浓厚的万泉河生活气息;;看过万泉盘后，他们将迅速购置;我们发现;;吸引点及消费者需求特征;推广规划;销售推广进度示意图;;阶段性推广〔1〕;阶段性推广〔2〕;结语