北海老城区项目整体战略定位.ppt

北海工程整体战略定位;本报告要解决的核心问题;专项市场研究报告思路;我们的一切研究都必须以现实条件为根底，以共同的目标为导向;专项市场研究报告思路;地块处于北海市次中心区的核心位置，周边交通、配套等优势明显;地块周边情况:形象较差,但交通通达性好,商业气氛较好,但档次低.;地块优势主要表达在区域、地段价值上，而劣势那么主要是环境因素和历史因素;工程界定——区域属性和工程属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法;工程界定：;专项市场研究报告思路;C：矛盾或冲突〔complication〕

——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突;Q：提出问题〔question〕

——要实现从R1到R2必须要答复的核心问题;专项市场研究报告思路;工程整体战略定位研究思路;工程整体战略定位研究思路;中国—东盟“一轴两翼〞区域经济合作带来的历史性机遇;泛珠江三角洲合作区域的深化给北海的开展带来又一大机遇。;北海位于广西南部，是具有海滨特色的地级市。;北部湾〔广西〕经济区的中心城市，中国-东盟自由贸易区重要的商贸、工业、港口城市，泛北部湾最适宜人类居住的滨海花园城市，区域性国际化的旅游城市。;“南进、东扩、北联〞的城市开展思路，将是影响房地产市场开展方向的最大的因素。;布局重点不突出过渡到以点带面均衡开展;;北海产业分析:经济稳步开展，第二,三产业占主要比重,提高消费后劲.;城市背景小结－北海市经济保持稳定增长，城市化进程加速，为本工程的成功开展提供良好外部环境;工程整体战略定位研究思路;北海房地产开展历程分析;现北海房地产总体市场概况;07、08、09年北海房地产价格情况;北海楼盘普遍销售良好，即使新政严苛也有销售量产生。;;;;房地产市场分析小结－初步开展阶段，健康稳定；经济持续增长和居民收入的提高将促进房地产行业持续开展;工程整体战略定位研究思路;从楼盘开发领域来看，北海房地产可分为如下主要五个区域;目前北海市房地产市场，存在三个方面的竞争——区域的竞争、资源的竞争和工程的竞争;新城板块;中心板块;南部板块;城西板块;城东板块;兴海·龙福苑;金海湾;春天海景;香海花园;项目名称：???槟郡;国泰大厦;北海楼盘普遍产品设计水平不高。;房源户型;区域市场环境小结;启示：利用中心区域优势、产品创新,提高性价比;工程整体战略定位研究思路;北海楼盘客户分为五类：;工程整体战略定位研究思路;高地价较高容积率工程开展模式研究;模式1：面积为重，兼顾品质;对本工程的启示：此模式建造本钱、对客户的接受能力要求较高，而本工程位于三线城市，客户购置能力成熟度有限，追求高品质带来的造价增加小于售价的提高，本案不适宜采用该模式;模式3：做大商业面积，分摊房价;模式4：品质为重，兼顾面积;根据以上四种模式的分析，本工程的战略方向是以品质为重，细分住宅市场，做足商业面积;飞洲国际广场:“可自由分割的小户型〞办公楼;重庆华音大厦;重庆华音大厦:“酒店式商务公寓〞;重庆华音大厦:商业定位原那么;工程整体战略定位研究思路;工程SWOT分析;本工程住宅开展战略：做市场的追随者和补缺者;THANKS