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龙湖地产工程精细化管理

第一局部、工程精细化管理提出的背景

第二局部、房地产企业工程管理容易出现的问题

第三局部、龙湖地产工程质量管理要点剖析

第四局部、龙湖地产工程质量精细化管理应用讲解

第五局部、不同施工阶段的质量管控重点

第一局部：精细化管理提出的背景

外部资源背景对工程管理的要求

■外部资源、现行标准对工程管理的影响

1、设计单位对工程管理的影响

2、监理单位对工程管理的影响

3、施工单位的工程管理的影响

4、国家现行标准对工程管理的影响

5、企业内部架构、业务流程对工程管理的影响

6、客户验房需求工程管理的影响

该工程施工图屋面防水设计除构造做法要求外，其余均为细部节点图集引注

思考60秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题？

思考60秒：倒置式屋面最大的设计隐患是什么？

设计上如何解决倒置式屋面存在的隐患？

思考60秒:该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？

思考60秒:该设计图纸存在什么设计质量问题？对工程质量有何影响？

■一些其他地产公司曾经出现的设计错误：

设计施工图往往仅提供构造做法，不提供节点详图及构造节点要求

思考60秒该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？

■监理单位对工程管理的影响

尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普遍不看中监理的地位与作用

监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的开展

■监理单位对工程管理的影响

哪些部位、哪些工序需要监理旁站？

如何划定监理旁站监督控制的区域？

如何判定监理工程师的配备满足监理要求？

监理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区别？

■施工单位对工程管理的影响

建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，质量保证体系形同虚设。需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系

劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提

■国家现行标准对工程管理的影响

1、为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡禁不止的工程质量问题？

2、为什么工程验收合格，工程交付时还会存z在大量的工程质量问题？

■国家相关验收标准无法满足企业需要：

铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验工程和检验要求对检验工程没有约定明确的检验方法

■房地产业务开发流程与工程管理：

施工准备阶段和施工阶段〔含保修〕是建筑产品的实现阶段，是工程管理的主要内容，是房地产开发的不可或缺的环节

房地产企业的工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业管理和后评估等阶段。

房地产企业管理分工的细化，导致设计、材料、本钱、合约等部门与工程管理联系的紧密度下降。大量由于设计、招标采购、本钱合约等部门一流的工程质量隐患，都会集中在工程施工中暴露，工程质量已经无法由工程部门完全掌控

■房地产业务开发流程与工程质量管理：

设计对工程质量保障：

材料对工程质量保障：

招标采购对工程质量保障：

合约条款对工程质量保障：

本钱、付款对工程质量保障：

施工阶段现场管理质量保障：

■房地产业务开发流程与工程进度管理：

设计对工程进度保障：

招标采购对工程进度保障

合约条款对工程进度保障

报批报建对工程进度保障

市政工程对工程进度保障

本钱、付款对工程进度保障

■现场工程部管理职责不清：

相当一局部房地产企业的甲方工程部，在权责设计上既负责施工现场的工程管理，还承当了大量的招标采购配合〔招标文件及招标方案编制、招标考察及评审〕、报批报建配合及大量的内部协调、跟踪等一系列额外工作。致使现场工程师很难把全部精力投入到施工现场的一线管理

■客户验房需求对工程管理的影响

从业主投诉的角度看待工程质量管理重点的问题

1、平安性质量问题

2、功能性质量问题

3、观感性质量问题

4、适用性质量问题

■平安性质量问题的主要表达：

1、桩基工程质量问题

2、钢筋、混凝土工程质量问题

3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题

4、基坑、边坡支护工程质量问题

5、栏杆、护栏、人车行通道质量问题

6、……

■功能性质量问题的主要表达：

1、铝合金门窗渗漏工程问题

2、外墙渗漏工程质量问题

3、屋面渗漏工程质量问题

4、卫生间渗漏工程质量问题

5、……

■观感性质量问题的主要表达：

1、内墙空鼓、开裂工程质量问题

2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等

3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题

4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题

5、……

■适用性质量问题的主要表达：

1、客户居住使用功能的合理性问题

2、客户居住使用功能的舒适性问题

3、客户居住使用功能的协调性问题

4、客户居住使用