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房地产评估师考试高频真题含答案

1.下列关于房地产估价本质的说法中，错误的是（）。

A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

C.房地产估价会有误差但是误差应在合理范围内

D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

答案：D。房地产估价本质上既评估房地产的价值也涉及价格等相关内容，价值和价格在房地产估价中密切相关，该项说法错误。A选项，房地产估价师基于对市场的分析模拟市场定价，而非直接决定市场价格，表述正确；B选项，估价师提供的是专业的价值意见，并非对价格进行保证，正确；C选项，由于估价是基于一定假设和方法，存在误差但应控制在合理范围，正确。

2.某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元/㎡，该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/㎡。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

答案：C。首先计算建筑面积，建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共部分建筑面积=145+9=154㎡。然后根据总价不变，总价=套内建筑面积×套内建筑面积单价=145×3500=507500元。最后按建筑面积计算的价格=总价÷建筑面积=507500÷154≈3295元/㎡。

3.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.267.35

B.287.86

C.298.84

D.300.86

答案：D。首先计算前5年净收益的现值：

\[

\begin{align}

V_1=\frac{20}{(1+10\%)^1}+\frac{22}{(1+10\%)^2}+\frac{25}{(1+10\%)^3}+\frac{28}{(1+10\%)^4}+\frac{30}{(1+10\%)^5}\\

=20\times0.9091+22\times0.8264+25\times0.7513+28\times0.6830+30\times0.6209\\

=18.182+18.1808+18.7825+19.124+18.627\\

=92.8963

\end{align}

\]

然后计算第6年到第38年净收益在第5年末的现值：

\[

V_2=\frac{35}{10\%}\times[1\frac{1}{(1+10\%)^{385}}]=\frac{35}{0.1}\times(1\frac{1}{(1.1)^{33}})\approx350\times(10.0437)=334.355

\]

再将\(V_2\)折现到现在：

\[

V_3=V_2\div(1+10\%)^5=334.355\div(1.1)^5\approx334.355\div1.61051\approx207.67

\]

该宗房地产的收益价格\(V=V_1+V_3=92.8963+207.67=300.5663\approx300.86\)万元。

4.下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。

A.房屋实际用途

B.土地开发程度

C.房屋建筑结构

D.房屋出租情况

E.房屋维护状况及完损程度

答案：BCE。A选项房屋实际用途属于房地产权益状况；D选项房屋出租情况属于房地产权益状况中的租赁权相关内容。B选项土地开发程度是土地实物状况的体现；C选项房屋建筑结构是房屋实物特征；E选项房屋维护状况及完损程度反映了房屋的实物状态。

5.某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。

A.2500

B.3000

C.3500

D.4000

答案：B。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值已抵押贷款余额÷社会一般贷款成数拖欠的建设工程价款=60001000÷50%1000=600020001000=3000万元。

6.某房地产的土地面积为3000㎡，容积率为3，市场上类似房地产的价格为4200元/㎡，成本法测算的土地重置单价为4800元/㎡、建筑物重置单价为3000元/㎡。该房地产的总价为（）万元。

A.3780

B.4140

C.4200

D.5100

答案：C。首先计算建筑面积