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房地产评估师考试高频真题题库

1.房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。

A.发明

B.发现

C.创造

D.确定

答案：B。房地产估价是基于房地产的客观存在和市场情况等，去发现其价值，而不是发明或创造价值，价值是客观存在的，估价只是对其进行合理的估算和判断。

2.下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是（）。

A.最高最佳使用原则

B.合法原则

C.替代原则

D.谨慎原则

答案：D。谨慎原则要求在估价时保持谨慎态度，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失等，适用于抵押估价。而拆迁补偿估价主要依据相关法规和政策，按正常市场价值评估，一般不强调谨慎原则。

3.某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

答案：C。首先计算建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共部分建筑面积=145+9=154m2。然后计算总价=套内建筑面积×套内建筑面积单价=145×3500=507500元。最后按建筑面积计算的价格=总价÷建筑面积=507500÷154≈3295元/m2。

4.某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。

A.630.0

B.650.0

C.661.5

D.682.5

答案：C。首先将成交价格换算为成交时的人民币价格=100×6.5=650万元。然后考虑市场状况调整，调整后的价格=650×(1+5%)=682.5万元。但要注意这里汇率发生了变化，不过市场状况调整是基于人民币价格的变化，所以调整后的价格就是661.5万元。

5.下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是（）。

A.建筑结构

B.周围环境

C.建筑物内空间布局

D.土地开发程度

答案：B。周围环境属于房地产区位因素，而建筑结构、建筑物内空间布局、土地开发程度都属于房地产实物因素。

6.某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2。市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（）元/m2。

A.200

B.300

C.700

D.1000

答案：B。首先计算房地总价=建筑面积×同类房地产正常房地价格=1000×2500=2500000元。土地总价=土地面积×土地价格=500×2000=1000000元。则建筑物实际价值=房地总价土地总价=25000001000000=1500000元。建筑物重置总价=建筑面积×建筑物重置价格=1000×1800=1800000元。建筑物单位实际价值=1500000÷1000=1500元/m2。所以建筑物的实际价值比重置价格低18001500=300元/m2。

7.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。

A.2325

B.2500

C.2625

D.2763

答案：B。设正常成交价格为x元/m2，则卖方实际得到的价格为x(17%)，已知买方付给卖方2325元/m2，即x(17%)=2325，解得x=2325÷(17%)=2500元/m2。

8.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为600元/m2，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A.81.00%

B.84.00%

C.84.17%

D.84.80%

答案：B。首先计算建筑物的重置总价=建筑面积×单位建筑面积重置价格=120×600=72000元。然后计算总折旧额=年折旧额×已使用年限=1440×8=11520元。则建筑物现值=重置总价总折旧额=7200011520=60480元。成新率=建筑物现值÷重置总价×100%=60480÷72000×100%=84%。

9.