邳州汇龙国际花园整合营销提案报告.ppt

汇龙国际花园整合营销提案报告上海荒岛〔南京〕2021年1月

市场篇：审时度势——谋攻

第一章邳州宏观经济分析一、城市概况1、区位：居江苏省北部，徐连都市圈中部，市区所在地运河镇位于东陇海铁路与京杭运河交汇处。2、经济：2006年末，邳州实现GDP总值达149.96亿元，居东陇海县级第一，创造了板材、大蒜、银杏、石膏产业“四个全国第一〞。3、人口：全市人口约160万，城区人口23万。

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二、经济指标分析1、GDP指标从邳州近三年来GDP指标走势来看，呈现出总量增长快，增长速度快的“双快〞特点。GDP年均增长率高达20%以上，在徐州地区大有赶超县域经济首强——铜山之势。说明邳州经济开展持续看好。

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2、三次产业结构上图揭示：邳州市产业结构已经由“二一三〞模式向“二三一〞模式转型。农业比重急剧下降，第二产业得到加强，第三产业稳步开展。二三产业比例占据绝对主导地位时，农业人口将加速向二三产业转移，间接加速城市化进程。

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4、邳州工业增加值分析

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5、邳州外贸依存度图表显示，邳州外贸依存度远远高于徐州其他县市。邳州板材、大蒜、银杏、石膏产业出口勇夺县域经济“四个全国第一〞。四项产业大体属于劳动密集型产业，间接导致农村劳动力加速向城市转移。

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6、在岗职工工资

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邳州宏观经济综述

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1、目标：“五年再造一个邳州〞，规划方向：“北扩东移〞。2、细化指标：构建远期“50平方公里、50万人口〞的中等城市框架;争取在十一五末实现城市化率46％;争取十一五末实现40万农村劳动力大转移。3、城区重点打造“三场两带〞，即“三场〞〔人民广场、锦锈广场、大桥广场〕、“两带〞〔大运河、六保河风光带〕和邳州公园。三、城市规划

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第二章邳州房地产市场分析一、邳州房地产宏观形势

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项目预计上市量（万㎡）荣盛文景苑5万邦盛世嘉园4三星花苑4中央·佳地广场3.5水杉御景4名城国际花园3.5富贵第一城6耀邦新世界花园5黎明锦绣豪庭4金安怡丽家园3汇龙国际花园4合计46根据我司调研所得到的数据，进一步佐证了2021年邳州房地产市场上市量大增的事实，仅以我司调研的一些较大盘整理的数据来看，2021年邳州房产上市量约为46万㎡。假设算入新华世纪嘉园等老盘以及一些5万㎡小盘的上市量，2021年邳州新房上市量将在50万㎡——55万㎡之间。

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2、去化量有所增长，但去化压力增大注明：2007年数据为估算值，以二季度5.6万㎡峰值估算，数据来源为江苏统计局网站、邳州房管局。随着邳州房地产市场逐渐趋于成熟，年增去化面积平稳，按2006年－2007年同比增速〔20.7%〕计算，2021年邳州房地产市场新房去化量约为27万㎡，与预计开发量相对应，存在20万㎡左右的剩余量。

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3、房价走势趋于平稳，短期上探存在一定压力

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邳州宏观地产市场综述总体上市量与去化量、去化速度之间存在严重的矛盾。房价走势趋于平稳，定价时应综合考量竞争对手价格、购房者心理价位，采取审慎原那么对待。市场观望气氛浓厚的背景下，快速去化是关键。

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二、邳州房地产微观形势1、市区“北扩东移〞，北区、东区两大板块集中放量。〔1〕北区板块世纪大道以北的区域，含世纪大道南侧的名城国际花园、黎明锦绣豪庭。〔注明：划分标准参考当前邳州楼盘分布图，非唯一标准〕板块特征土地联结成片，可利用住宅用地量大，利于统一规划；配套优势较为明显，现市政府行政办公主要集中在该片区内，医教设施较为齐全，世纪大道、建设北路两条主干道串联整个片区，交通便捷，区内各楼盘配套资源可实现共享。

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〔续〕北区板块特征片区内楼盘众多，开发量大，集中了一批品牌开发商。新近将上市的大盘有170万㎡的富贵第一城〔首期40万㎡〕、26万㎡的耀邦新世界花园，中等规模的水杉御景〔16万㎡〕、黎明锦绣豪庭〔10万㎡〕、名城国际花园〔约7万㎡〕等。短期开发量在100万㎡左右，远期开发量将到达250万－300万㎡。片区内楼盘涵盖物业类型丰富，多层、花