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深圳停车位纠纷争议焦点与解决思路

近期，深圳宝能公馆车位之争引起社会广泛关注。深圳车位纠纷由来已久，社会各界对完善车位立法也有过反复和深入讨论，但车位纠纷仍频繁发生，究其根本原因在于车位产权不明晰。车位产权不明晰的原因众多，例如立法滞后、法律层面车位产权界定不清、部分城市限制办理车位产权登记等等。落实产权登记，完善车位立法，明晰车位产权，才能从源头上解决和减少城市车位纠纷。本文通过梳理车位纠纷的主要纠纷类型，总结频发争议焦点，为读者呈现司法实务对车位纠纷的裁判尺度和倾向，并从完善立法及落实产权登记方面提出法律建议，以期为解决和减少车位纠纷提供借鉴和参考。

一、停车位的法律解析

实践中，车位类型多样。按照车位形态及所处位置划分，有立体停车位、地面停车位、架空层停车位、地下停车位、楼顶停车位等，按照使用功能划分，有人防车位、非人防车位，部分地区人防车位还划分为标准人防车位、兼顾人防车位，按照权属划分，有全体业主共有车位、单个业主专有车位、开发商所有车位，按照能否办理产权划分，有无产权车位、有产权车位等，按照是否计入公摊面积划分，有计入业主公摊面积的车位，也有未计入业主公摊面积的车位等。按照不同的标准，车位可划分多种类型，但这并非法律意义上所进行的分类，目前立法层面对车位没有进行明确、具体的分类。原《物权法》第七十四条确立了按照是否经规划批准建设的划分标准，现行《民法典》第二百七十五条沿袭此规定。按照是否经规划批准建设，车位可划分为建筑区划内规划用于停放汽车的车位、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，这是法律上对车位进行的最简单、最直接的划分。最高院区分所有权纠纷司法解释在制定过程中，曾经有过一个条文明确“物权法第七十四条第二款规定的‘建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库’，是指位于建筑规划红线内，经规划文件批准建造的车位、车库，包括独立车库以及设置于露天、架空层、地下等部位的车位”，虽然在正式发布的司法解释中删除了此条文，但第六条仍规定了“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第74条第3款所称的车位”，可见立法初衷在于确立按照是否规划批准为标准的车位划分的基本原则，简而言之，法律意义上的车位并未区分具体形态，只是简单划分为规划内的车位和规划外的车位。

二、停车位的主要纠纷类型及争议焦点

（一）车位权属纠纷

普通（非人防）车位的权属争议

《物权法》颁布实施后，开发商能否依合法建造之事实行为取得车位所有权

对普通车位（非人防）的权属认定，司法实践中存在不同的认定，主流观点认为《物权法》第三十条（现行《民法典》第二百三十一条）确立了开发商因合法建造的事实行为而原始取得车位所有权的原则，《物权法》第一百四十二条（现行《民法典》第三百五十二条）也明确建设用地使用权人（通常为开发商）建造的建筑物、构筑物及其附属设施（理应包含车位在内）的所有权属于建设用地使用权人，现行《民法典》也基本沿袭该规定。《物权法》第七十四条（现行《民法典》第二百七十五条）虽然没有明确规定车位归开发商所有，但从反面明确只有占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，才属于业主共有，易言之，建筑区划内,规划用于停放汽车，且未占用业主共有的道路或者其他场地的车位，应当归开发商所有，这才契合《物权法》第三十条及第一百四十二条所确立的原则和精神。

在德清县武康镇锦绣豪园小区业主委员会与德信地产集团有限公司车位纠纷[（2015）浙湖民终字第395号]中，开发商德信公司将小区车位出售给业主，后业主委员会认为车位款项归其所有，要求开发商将车位款项退还给业主委员会，湖州中院依《物权法》第七十四条第二款规定，认定规划车位的所有权归开发商德信公司所有。在巫静、深圳市金地宝城房地产开发有限公司排除妨害纠纷[（2018）粤03民终18540号]中，深圳中院同样依据《物权法》第七十四条规定认定地上未占用业主共有的道路、场地规划用于停放汽车的车位归开发商所有，开发商有权将车位有偿配售、附赠或出租给业主。

然而，实务中也有法院认为不能办理产权登记的车位，不能成为开发商的专有部分，其所在土地使用权已随房屋出售而转移至业主，故由此推定不能办理产权登记的车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，归业主共有。

在重庆市豪运房地产开发有限公司、重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷[（2017）最高法民申2817号]中，涉案争议车位为帝景豪苑小区建筑区划内规划用于停放汽车的地上停车位，因无法办理产权登记，最高院认为“案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售