房地产行业数据中心REITs分析：润泽数据中心REIT和万国数据中心REIT-250506-广发证券-15页.pdfVIP

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2025年5月6日

证券研究报告

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房地产行业：数据中心REITs分析

润泽数据中心REIT和万国数据中心REIT

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分析师：郭镇分析师：安宁宁分析师：胡正维

e_Author]SAC执证号：S0260514080003SAC执证号：S0260512020003SAC执证号：S0260524080002

SFCCE.no:BNN906SFCCE.no:BNW179

0210755021

guoz@anningning@huzhengwei@

请注意，胡正维并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。

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核心观点：

根据上交所和深交所，首批数据中心REITs已于3月申报至交易所审核，分别是南方润泽数据中心REIT和南

方万国数据中心REIT，评估价值分别为42.03亿元和21.95亿元。两单数据中心REITs发行联合体均为南方

基金和南方资本，也是该组合首次参与公募REITs发行。根据招募说明书，两单数据中心REITs均为批发型数

据中心，由少数客户签约，因此上架率水平高于行业平均。项目选址上，两单数据中心REITs均选择在一线城

市周边的卫星城市建设，兼顾网络延迟和能耗成本。

润泽数据中心REIT发行后项目运营成本有所上升，其中营业税金增加较多。为剔除电费波动对盈利能力的影

响，在后续分析中营业收入和营业成本均不包含电费。22至24Q3润泽数据中心REIT的NOIMargin介于

88.20%至89.34%，而发行上市后24Q4E和25E的NOIMargin分别为86.30%和84.22%，低于发行前，系

税金及附加上升较快，税金及附加占营业收入（不含电费）的比重从23年的0.67%上升至24Q4E和25E的

4.24%和3.71%。税金成本增加难以避免，系基金发行后项目公司每年向ABS以利息的形式支付分红金额时需

缴纳3%的增值税。NOIMargin的下降再叠加新增费用（新增基金管理费、托管费等）进一步降低了EBITDA

margin的水平，23、241Q-Q3、24Q4E和25E的EBITDAMargin分别为94.14%、93.70%、81.34%和84.00%。

资产估值方面，收入阶梯式增长，在当前合同期内不增长；自35年起，每五年增长5.1%。成本端按照0.5%-1%

的增速预测，故NOI也呈现出阶梯增长的趋势。最后按照8%的折现率将NOI折现得到42.03亿元的评估值。

万国数据中心REIT项目盈利能力稳定，整合后的非税成本下降弥补了营业税金的上升。项目与业务相关的电

费由客户承担，规避了电费波动风险。万国数据中心REIT在23、241Q-Q3、24Q4E和25E的NOIMargin分

别为86.23%、86.81%、