房产税改革对房价的影响——基于DID模型的实证分析.pdf

摘要

在1998年取消福利分房制度之后，住房市场的房价突飞猛进，过高的房

价不利于经济的可持续发展，我国的住房市场脱离了健康的轨道。在此大背

景下，我国政府频繁推出了一系列的调控政策，如提高贷款利率，限价，限

购政策等。但因为种种原因，调控效果并不好。2011年1月28日，上海市与

重庆市进行个人住房房产税改革，是近阶段房地产调控政策的重大突破。自

从试点房产税试行以来，备受社会各界广泛关注。对于个人住房房产税对房

价的调控、对住房市场结构的调控效果，公众都给予了较高的期待。本文在

此背景下研究个人住房房产税对沪渝两地房价的影响，主要内容如下：

首先本文对国内外相关文献进行总结，从理论角度出发，由于我国房产

税的起步较晚，本文借鉴了西方国家的较成熟基础理—传统论与受益论。传

统论观点认为，房产税的归属是由供需弹性共同决定的，而受益论的观点认

为房产税只作为公共服务的补贴，不直接影响房价。从实证角度出发，本文

整理了国内学者对2011年沪渝两地房产税改革对房价影响的实证评价，部分

学者认为此次改革对房价有抑制作用，改善住房市场结构；但有的学者认为

此次改革的效果不够理想，究其原因为此次改革力度较小。房产税是否对房

价产生抑制效果的结论尚不统一。

其次本文梳理了房产税的改革历程，分析了上海和重庆房产税细则中的

异同。上海和重庆房产税细则中征税对象，税收优惠等要素设计上存在不同。

同时在税率，计税依据，税金用途的设计上存在相似之处。可以看出，我国

个人住房房产税还在摸索中，试点房产税税制的征收力度较为温和。

第三，本文从住房市场结构，房价，财政收入三个角度分析试点以来房

产税改革的效果，发现免税面积设定较低的重庆中，“挤出效应”使得消费

者的关注点从大面积住房转向了中小面积住房，抑制了对大面积高档住房的

消费，房产税能改善住房结构；由于低税率与较大的免税面积，房产税对财

政收入的贡献微乎其微；从短期和长期来看，房产税对房价的影响均不明显，

但由于同时间存在其他调控政策，需要进一步研究来分离房产税对房价的影

响。

第四，为分离房产税对房价的影响，本文采用2010年与2012年中国家

庭追踪调查（CFPS）微观数据使用双重差分模型（DID）构建了两期短面板微

观模型，将北京和成都设置为上海和重庆的对照组，以住房市场价格为被解

释变量、补充加入家庭净财产、住房类型等解释变量分两组分别进行回归模

拟，研究了房产税对二手住房房价的影响。研究发现，上海与重庆两地的房

产税对房价没有显著的抑制作用。本文认为导致房价不明显的原因有：较窄

的税基、设置的税率较低与免税面积过大。本文认为从长期角度来看，调整

相应的因素可能使得房产税对房价造成显著的影响。同时本文为验证房产税

对重庆住房市场结构是否产生了影响，本文将重庆组样本以建筑面积大小分

类，进行回归，发现房产税对大户型住房房价产生了一定的抑制作用，但结

果是弱有效。本文认为此次房产税改革可能会对住房结构调整有积极的作用。

最后，本文针对改革出现的问题进行了相应的建议。主要由以下几个方

面：优惠税制设计，扩大征税范围，适当调整税率以达到降低房价效果，设

置公平合理的免税面积以达到调控住房市场结构的效果；逐渐建设房地产评

估制度作为科学合理的计税依据；建立完备的产权登记制度。本文认为房产

税改革不可以操之过急，不能一味地否认2011年房产税改革的效果，而要汲

取可参考的经验。房产税的开征具有深远意义，建议扩大试点改革范围，不

断摸索改进房产税以达到预期的效果。

关键词：房产税双重差分模型中国家庭追踪调查

Abstract

Inrecent10years,withthemarketizationofthehousingmarket,Chinas

housepriceshavebeenrising.Ordinarypeoplecantaffordtohousepricesofthe

supercitiessuchasShanghaiandBeijing.Andtherealestatedemandelasticityis

small.InChinasrealestatemarkethasbeenoutofthesou