天津东大地产太阳城1#地项目定位及营销策略报告.doc

东大地产太阳城1#地工程定位及营销策略报告

一、商业局部定位：

〔一〕、定位背景及思路：

1、定位背景：

?工程整体建筑规划设计已完成整体方案设计，进入报批阶段，除局部细节可能修改外，整体规划设计方案已根本定稿；

?工程位于区域成熟度不高的河东区；

?工程位于顺驰集团开发的太阳城1#地块；

?工程临近地铁二号线太阳城出口；

?工程临近奥运迎宾大道卫国道旁，是水、陆、空进出天津的重要通道；

?太阳城周边区域将成为又一个居住热点区域；

?工程临近机场、空港物流区、科技软件园、渤海新区；

?本工程建成后将填补河东区该类物业空白；

?工程将带动天津市区域商业地产的开发热潮；

?工程将成为河东区第一个复合型商业地产工程；

?工程拟打造成为天津市最具休闲生活魅力的地方；

2、定位思路：

?传统餐饮娱乐在经营形式、档次以及餐饮与休闲娱乐、商务度假的融合上不能满足市场需求；

?引导区域及天津市民消费新潮流；

?打造地标性建筑，突破区域限制；

?全新阐述商业文化的内涵，成为天津综合性消费娱乐的代表性商业社区；

〔二〕、定位依据：

1、定位根底性依据：

?天津市人口结构及商业分布情况

?消费者在餐饮、休闲娱乐消费趋势方面的的变化

?消费者餐饮消费趋势调研、休闲娱乐消费调研、一般性需求调研、投资商业物业需求调研结果为依据；

?复合型地产综合考虑各消费层的需求

?投资者、商家专项调研的需求分析；

2、工程定位具体依据说明：

?天津市餐饮业兴旺，餐饮、休闲娱乐集中地都处于传统商业中心，2005年特色商业街将竞争剧烈，怎样从定位上塑造产品唯一性和不可复制性，以差异化战略为根底，从而实现商业规划以及后期经营的独特性，成为工程实现开发收益目标和后期持续盈利突破关键点；

?商业地产工程的定位必须解决投资者、商家、目标消费客群的关键利益驱动，使其能最终实现投资者、商家、目标消费客群、开发商、经营管理公司、市场等六方利益的实现；

?工程定位采用一点突破形式或全面价值提升的形式，都必须做到足够的延伸空间，例如考虑以餐饮为主要定位方向或核心价值，就必须解决工程娱乐局部、酒店局部的功能推广，同时要能确保工程综合价值的提升，从建筑规划的水为切入点，也要做到工程业态的丰富性所能提升的产品价值、区域价值、生活价值等的提升；

?定位还必须做到综合工程优势于一身，形成工程关键核心驱动价值，成为工程运作的核心；

?工程核心价值突破方向，是从商业文化提升为一种全新的生活感受，吸引目标客户群体体验与众不同的生活感受；

?工程在营销定位上应着眼于高处，即引领整个城市消费生活，打造独一无二的充满激情与活力的商业社区，销售模式上应以快速完成回款为目标，采用与市场具有差异化和杀伤力的销售模式；

?工程的最终目的是后期的持续稳定经营；

〔二〕、商业局部工程定位

1、工程商业局部总体定位：

基于前期市场分析以及定位思路的论证，太阳城1#地工程市场总体定位为：

集餐饮、休闲、娱乐、商务度假、旅游于一体的水景全生活商业社区

工程充分的特色水景规划和传统与现代集合的建筑群落、特色风情街道构成独具特色的产品特色，商业规划上将特色美食、主题休闲娱乐、康体健身、特色旅游、休闲度假融为一体，使消费者享受各地风味美食的同时，感受充满激情与活力的主题、特色休闲娱乐，享受不一样的康体休闲健身、特色休闲旅游度假，将主题特色和体验消费完美结合。

我们的价值核心是以水为出发点，集合工程商业规划，提升为一种综合生活价值、消费价值、商业价值的工程核心价值，关于水主题的延伸，我们认为第一层面的延伸就是建筑规划的延伸，规划中的水系延伸体统有机将工程各建筑连为一体，第二层面的延伸就是水和餐饮、休闲、娱乐的结合所产生的商业价值的延伸，第三个层面的延伸就是综合的延伸，即脱离水的物理意义，从商业价值上升到生活的价值，这才是工程核心价值的表达；

这里的特色就是文化：美食的文化、休闲娱乐的文化、水的文化；

这里的特色就是生活：生活的浪漫、生活激情、生活的休闲、生活的风格；

作为与酒店局部的融合，它又是时尚商务人士聚集、交流、分享的第三度社交空间；

2、工程定位构成：

商业地产工程的定位涉及众多的细分项，共同构成工程的立体核心价值层面以及延伸层面：

3、形象定位：

天津第一个水景商业社区

天津第一个全生活步行街

天津最具浪漫生活气质的图腾

一个充满激情与活力的欲望街区

卫国道上值得留足的体验生活街区

4、目标市场定位；

1〕投资者专项调研：

?调研情况说明：为了更好的摸清潜在购置群体的特征和为工