店铺选址开发策略(简体中文版).pptxVIP

店铺开发

一、立地/商圈PART1

030201好的店铺开发策略将领导连锁企业迈向成功之路。连锁加盟总部必须拥有或能掌控营业点的不动产动向，在将经营权交给加盟主前，必须完成开拓新点的开发作业。店铺开发人员运用专业知识和能力，去筛选地点及评估其经济效益。

店址分析商圈分析區域分析

商圈(tradearea)商圈乃是商店吸引及服务顾客的一个空间区域，或周界范围，也就是商店的营业范围。一般依据行政区域、距离、时间距离、人口等设定。商势圈(companyoperationarea)店铺实际交易所及范围，由商店经营的能力所决定商圈(tradearea)商勢圈(companyoperationarea)=

商圈的类别6一级商圈（又称基本商圈或主商圈）约占营业额70%。二级商圈（又称副商圈）约占营业额25%。三级商圈（又称边缘商圈）约占营业额5%。商圈與業態小商圈業態:便利店。中商圈業態:量販店。大商圈業態:百貨公司、大型商場。

商圈种类1商圈流动化/商圈间竞争商業區辦公區文教區住宅區特種營業區2週休二日商圈老舊新商圈出現3遊樂區住商混合區住辦混合區商辦混合區職住分離汽車社會4

甄选理想店址的秘诀三角理论（TriangleConcept)阴阳面理论角地理论(三角窗原理)（CornerConcept）前门／后门理论（FrontDoor/BackDoor）口袋原理漏斗理论心理障碍理论(阻绝原理)(PsychologicalBarriers)生活动线理论干道原理磁石原理(地心引力理论)

店的位置明顯度接近性（無阻絕性）交通型態（工具種類）人流量、車流量競爭狀況集客場所（磁點）店鋪面積面寬、樓高停車場可取得性營業的合法性租金（或售價）裝修費用

店铺明显度改善法改善招牌的能见度到200M前。避免被隔邻店招牌阻隔。避免被路树、公共设施阻隔。夜间开放广告招牌到夜间2点（以Timer控制）。巷内开店，应设法在巷口租立招牌。招牌破损，应即更新。勿让海报或置物箱遮住店面。Refresh效果性（耳目一新）。

检核表法回归模式分析法类比法电脑预测（GIS）分析法

店址是开店关键成功因素（KSF)，但非唯一成功要素(ASF)。店址很好，受其羽翼而不努力，终究禁不起竞争，顾客会因商品服务不好而流失。店址不好，但很努力，仍可创造佳绩。

二、店铺投资可行性评估

流通服务连锁事业的市场调查以消费者为主，掌握：「who」「when」「where」「what」「why」「how」「howmuch」?5W与2H的顾客消费行为特征

立地、商圈店数营业额规模店面面积--坪效营业人数--人效竞争店规模分析1经营焦点顾客特性与比例商品特性、结构分析供货商及供应条件促销手法定价策略服务定位竞争店经营分析2

01营业额预估03费用预算05长期损益估算02投资计划04损益平衡点预估(BEP)

三、开店流程PART2

丈量呈報預定點LAYOUT分公司執照申請契約用印租押金申請交屋動工開幕

详细的区域道路及店面位置图01与地主谈话的内容重点02都市计划资料及该地区现况报导03公平市价的定位04最近的土地所有权状影印本、税单和水电资料05关于地主背景的资料06过去相同地点的存查数据调阅或原用户情形07土地兴建地的相关法令依据08

BDFACE须先取得各项执照合约中不支付任何佣金使用者有权决定房产的使用方法不宜采抽成方式计算租金明订各项房产赔偿的权利合约中充许签约者转让

2018协商优先承租续约权012019分期上涨租金幅度宜于合约期限内订定022020押金给付时间及可拆除进入建物有效时间032021采用预付租金方式，需同时有折扣条件042022尽量避免付订金的交易方付05

01房产合约05税单04过户或移转证02工程评估及大量现场03取得相关证照06权益平衡分析08电脑檔案的建立07空照图或全景照片

经营理念的形成?用心了解，作市场分析为何想开咖啡店？开何种类型咖啡店？用人工冲泡还是机器冲泡？是全服务还是自助式？目标客层为何？永续经营的策略为何？

商圈立地点之选定立地点的选择关系着未来的获利及费用支出，与成功经营存着极大因果关系。SWTO分析（强化优势，改善弱势，抓住机会，逃避威胁）市场区隔分析(Segmenting)确立目标市场（Targeting)店铺的市场定位(Positioning)

销售商品的研发商品是顾客最直接的要求，皆应研究商品是否具有特色？商品力强度？等等核心问题。商品调理手册餐点与饮料之盘饰餐具配件CIS建立服务流程的设计规划

工程建设部分26店铺的装潢是最耗费资金的部分。01工程质量的优劣，影响顾客对店铺的认同度，不可轻忽。物件丈量草图规划工程图确认发包、施工及完工验收02

器具设备之采购、订货01除工程设备之外，器具设备的采购是开店费用中