香格里拉中甸项目产品力提升暨营销策划报告.doc

实力集团中甸商住工程

产品力提升暨营销筹划报告

凌峻地产〔中国〕

目录

第一局部：开展环境回忆

一、政策环境分析

二、市场环境分析

三、市场竞争趋势分析

四、工程分析

总结

第二局部：工程开展策略

一、工程定位

二、工程命名建议

三、核心卖点体系

第三局部：产品力提升

一、整体规划设计

二、园林设计调整建议

三、户型建议

四、建筑形态调整建议

五、建筑风格

六、配套设施

第四局部：营销推广策略

核心营销策略

营销部署

三、销售目标设定

四、营销策略

五、销售策略

六、推广策略

七、开盘条件

第五局部：营销推广执行方案

一、营销阶段划分

二、营销推广总控图

三、各阶段营销推广方案

第一局部：开展环境回忆

一、政策环境分析

完善的旅游环境，产业的迅速开展，

促进了当地商业经济快速开展

香格里拉境内拥有十分丰富的旅游资源及文化遗产，是国内外著名的旅游胜地之一。为了充分发挥川西南、滇西北、藏东南独特的自然资源、民族文化和区位优势，政府实施大规模的区域性生态建设与旅游资源综合开发。川、滇、藏三省已确定了用１０年时间把“中国香格里拉生态旅游区〞建成国际一流生态旅游区的战略目标。

香格里拉县的旅游环境将逐步完善，促进了当地旅游产业的快速开展，而“旅游效应〞产生的人流物流又会进一步促进当地商业经济的开展，产生“多米诺牌效应〞。

二、商业地产市场环境分析

目前，市区的商业地产的形态主要以传统的、自发的马路商业为主，商品档次较低，购物环境差、业态分布较散，缺乏统一管理，经营模式较落后，与蓬勃开展的旅游业和城市建设不称。

随着当地经济，特别是旅游业的开展必将推动商业地产的进程。

三、住宅市场环境分析

目前当地商品房还处于初级水平，品质、配套、物业管理等方面都比拟落后。特别是采暖设施非常落后，当地气候条件恶劣，寒冬月度较长，而现有的采暖设施根本不能解决这一问题，导致市场的有效供应少。因此，市场上素质高的商品房必然会成为消费者青睐，成为争先抢购的目标。

香格里拉正处在房地产变革、突变时期，当地政府出台了“限制自建房及集资房〞政策以及国土资源部对于宅基地的控制政策〔城镇人口不能购置私宅基地建房，控制小宗土地买卖〕的实施，将有力的提升当地房地产的开展。

四、市场竞争趋势分析

市场已经到达一定的饱和，竞争剧烈

温州步行街和坛城文化广场总销售面积到达5万平方米以上，人均1平方米，对于一个经济收入不高，人口规模不大的四线城市来说，市场已经到达一定的饱和状态，竞争剧烈。本工程必需以全新的、独特的、科学的营销推广策略构建一个营销体系，以创佳绩。

五、工程分析

随着了“限制自建房及集资房〞政策的深入，当地商品房需必将有大幅度的提升。但香格里住宅开发还处于初级水平，品质、配套、物业管理等方面都比拟落后。工程只要能在房型创新、景观建设、物业配套和管理等方面有所提高，市场前景非常乐观。

工程所处地段周边无任何商业气氛，人们对工程持着疑心的态度，投资还持币观望。因此，商业物业面临非常严峻的考验。

总结：

综上所述工程的销售难点在于商业，重点和主要利润也来自商业物业，整体推广应以商业为主线，以住宅为副线。住宅推广在整个推广中应有目的、有节奏的穿插到当中去。

本工程属小型房地产工程，但产品线较长，类型丰富。因此，工程必须深化产品的文化内涵，走精品路线。以房型创新、优质景观等取胜。

第二局部：工程开展策略

一、工程定位

〔一〕、市场定位

香格里拉全天候经济倡导者

当地只有传统的白天经济，而夜间经济不够兴旺，导致许多来旅游的游客夜晚无地方可去。随着人们收入和生活水平的提高和外来旅游者人数的增加，当地的夜间商业已经不能满足人们的需求，因此，工程倡导全天候的经营模式，融合白天和夜间经济的全新经营消费模式，将使工程成为当地市场上的亮点，增强工程的竞争优势，促进工程迅速占领市场。

〔二〕、形象定位

藏文化旅游步行情景街区

香格里拉以当地传统的藏族风情习俗和美丽的风光是吸引无数游客，旅游经济成为当地支柱型经济。工程形象定位为“藏文化旅游步行情景街区〞，突出步行及情景、购物及休闲娱乐、构筑一个白天与夜间相交融的情景街区。符合当地经济和市场开展的规律，能发激发当地和外来游客对工程的向往，为工程会聚旺盛的人气，为当地和外来投资经营者创造商机，激发外来和当地投资经营者投资经营本工程的欲望，促进工程的销售。

〔三〕、客户群定位

商业物业目标群体构成及特征

构成

特征

1、销售群体：

投资：主要以外来投资客、旅游投资者为主要，以当地投资客为辅。

自营：主要以外来商户和旅游消费者购置为主，以当地购置者为辅。

2、经营群体：

以本地租户为主，外来租户为辅，包括在其他

3、消费群体：

以外来旅游消费者为主，以本地消费者为辅。

二、工程命名建议

〔一〕主推名：

香格里拉·99系列