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房地产基础知识

作为业内人士，我们需要了解：

房地产开发的总体流程

过程中涉及到的专业

各专业之间的关系

关键节点及术语

目录

土地获取

规划设计

开工开盘

工程/销售

竣工备案

物业移交

入伙

售后

竣工入伙

房地产开发流程

关键节点及专业术语介绍

专业术语简介

房地产的含义：

房产+地产；

包括土地、建筑物及地上附着物、房地产物权

房地产的特征：

位置固定性

使用耐久性

物业差异性

资金密集

政策影响

增值

相互影响

专业管理

房地产的类型：按用途划分

专业术语简介

居住

商业

旅游

工业

公共

专业术语简介

房地产的类型：按层数划分

低层

多层

小高层

高层

超高层

专业术语简介

01

房地产土地使用权期限

02

居住用地：70年

工业用地：50年

教育、科技、文化、卫生、体育用地50年

商业、旅游、娱乐用地40年

综合用地50年

03

常用名词——五证

《国有土地使用证》

《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》

《建设工程施工许可证》

《商品房预售许可证》

专业术语简介

常用名词——两书、房地产证

《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》

房地产证：是房屋土地所有权合二为一的凭证，是房地产权属的法律依据

专业术语简介

常用名词——房地产市场

房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域：

一级市场：又称土地一级市场（土地出让市场），是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。

二级市场：又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。

三级市场：又称存量房地产市场。是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。

政府卖地给开发商

一手房市场

二手房市场

专业术语简介

常用名词——X通一平

建设项目开工的前提条件

三通一平：通电、通路、通水和场地平整；

五通一平：通电、通路、通水、通讯、排水、土地平整；

七通一平：通电、通路、通水、通讯、排水、热力、燃气、土地平整

专业术语简介

常用名词——经济技术指标

分项

指标

总用地面积

55378.20

总建筑面积

306905.42

地上建筑面积

234344.88

地下建筑面积

70916.92

计容建筑面积

232586.54

其中

住宅建筑面积

207395.80

商业及配套建筑面积

25190.74

其中

商业建筑面积

24024.33

社区居委会建筑面积

326.05

警务室建筑面积

54.49

公共厕所建筑面积

62.08

社区物业管理用房建筑面积

620.86

消防控制室建筑面积

102.93

不计容建筑面积

74318.88

其中

地下建筑面积

70916.92

屋面建筑面积

395.85

骑楼建筑面积

1643.62

架空层建筑面积

1362.49

容积率

4.20

建筑基底总面积

13842.85

建筑密度

25.00

绿地率

40.00

建筑高度

99.90

住宅总户数

2672.00

机动车总停车数

1898.00

其中

地上停车数

94.00

地下停车数

1804.00

专业术语简介

产品品质

常用名词——建筑术语

专业术语简介

建筑高度：

建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。

层高：

层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

净高：

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

沿海关键节点（1）

项目策划报告内部评审通过

方案内审通过

方案通过政府审批

规划许可证获取

桩基施工图完成

施工图外审完成

施工图三方会审完成

项目开工令下发

开工

施工许可证获取

总包进场（主体开工）

地下室封顶

项目启动会召开

项目开发令下发

概念性方案评审通过

CS01表+项目KPI下发

CC02表下发

沿海关键节点（2）

示范区完工开放

开盘

销售完成80%

砌筑完成

电梯检测完成

外架拆除完成

市政配套埋管完工

景观施工完成

四方验收完成

竣工备案完成

集团内验收通过

交楼入住开始

裙楼（转换层）完工

首批达到预售形象进度

首批预售许可证获取

主体结构封顶

S

土地获取

土地信息收集

土地初判

可研报告

寻找合作资金

投标、摘牌

用地规划许可证

确权

规划设计阶段

沈阳市于洪区于洪新城；

占地13.9万平，容积率3；

商业用地；600户待拆迁；

配套较齐全

土地可变性为商住用地，必须招拍挂；

地价款、建安工程及前期工