住宅开发业务流程分析.pptxVIP

住宅开发业务流程4.物业3.销售2.建设1.前期主体施工配套施工施工管理阶段验收竣工验收选项决策立项可研征地前期规划准备施工图设计场地三通一平招投标销售准备工程准备主要步骤：主要产出：主要步骤：主要步骤：办理预售手续按揭手续房产证手续预售/销售主要产出：预售证销售许可证按揭协议产权证预售协议书预售定金销售合同销售货款1.项目建议书2.可行性研究报告3.土地使用证4.拆迁许可证5.建设用地规划许可证6.建筑工程规划许可证7.开工证8.项目经营计划书主要步骤：主要产出：制订物业管理方案建设过程中代表业主行权签定物业管理合同收取物业管理费用主要产出：商品房公共设施开工证房屋验收报告销售许可证

住宅开发业务流程(续)地块信息市场调研堪察项目定位产品设计经济分析决策编制经营计划主要步骤：主要产出：1.决策2.项目开发报告3.合作意向协议书4.经营计划书1.3可研编制、审批1.2立项申报/审批1.1选项决策1.4征地、拆迁前期规划准备主要步骤：申请规划要点编制项目建议书编制立项报告获取立项批复主要步骤：编制可研报告可研批复开规划任务通知主要产出：1.可研报告2.规划任务通知主要产出：1.项目建议书2.立项报告3.立项批复文件主要步骤：取得土地使用证编制安置方案办理拆迁许可证拆迁场地三通一平申请临时用电、用水、排水主要产出：1.土地使用证2.拆迁安置方案3.拆迁许可证4.熟地5.具备开工条件办理建设用地规划许可证规划方案设计办理建设工程规划许可证委托施工设计办理投资许可证招投标办理开工许可证1.建设用地规划许可证2.房地产开发手册3.施工图4.招标书及标底5.施工合同6.工程预算7.开工许可证

控制性规划1.确定用地性质2.路网结构3.市政走向4.签定委托设计合同与勘测合同主要步骤：政府批准的控制性规划图册主要产出：征地修建性规划1.市政规划；2.委托设计3.签定委托合同主要步骤：政府批准的修建性规划图册主要产出：土地国有化手续：1、土地测量；2、整体测量。主要步骤：1、地形图2、土地整测报告主要产出：政府部门协调主要步骤：土地证主要产出：拆迁1、制订拆迁补偿方案2、办理拆迁许可证3、与住户签定拆迁协议4、实施拆迁主要步骤：施工图设计1.施工图的委托设计；2.施工图审查3.编制施工图预算主要步骤：施工图施工图预算主要产出：政府部门协调主要步骤：征地协议主要产出：主要产出：1、拆迁补偿方案2、拆迁许可证3、拆迁协议征地拆迁及前期规划准备流程分析招投标办理开工证投资许可证建设工程规划许可证主要步骤：1.编制标底及招标书2.组织招标3.办理招标审查手续4.编制施工合同5.签定施工合同6.确定监理单位主要步骤：销售准备主要产出：招投标文件施工合同工程前期准备主要产出：开工证主要步骤：1.项目组组建2.编制管理规章制度3.编制工程管理实施细则主要步骤：1.资料准备2.人员招募与培训3.拟订销售合同4.销售许可证办理主要产出：1.销售资料2.具有上岗资格销售人员3、销售合同4。销售许可证主要产出：1.项目组2.项目及项目组相关管理规定3.工程管理实施细则办理开工证

住宅开发业务流程（续）2.2过程管理2.1工程前期准备2.4竣工验收主要步骤：主要步骤：主要步骤：主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：主要步骤：项目组组建编制管理规章制度编制工程管理实施细则，应包括以下内容：1工程概况

???2?施工部署

???3?施工方案

???4?施工进度计划

???5?资源供应计划

???6?施工准备工作计划

???7?施工平面图

???8?技术组织措施计划

???9?项目风险管理1.项目组2.项目及项目组相关管理规定3.工程管理实施细则进度管理质量管理投资管理安全管理1.施工组织计划2.现场签证3.各种过程管理资料2.3分项/分部工程验收组织分项工程验收组织分部工程验收编制竣工验收计划组织现场验收进行竣工结算移交竣工资料办理交工手续。

1.合格产品2.竣工资料3.竣工结算文件2.5项目回访保修管理主要步骤：对工程进行评价组织质量缺陷的维修确保『工程质量保修书』承诺的落实主要产出：1.质量缺陷的及时修复2.《工程质量保修书》1.合格的分部工程2.分项/分部工程相关的验收资料

住宅开发业务流程（续）施工现场流程分析2.2.1质量管理2.2.2进度管理2.2.3安全管理2.2.4投资管理现场签证管理工程款支付管理分包管理物资管理施工图管理1.审核施工单位上报的进