苏州华成相城区项目营销企划提案.doc

CONTENTS目录

卷一：市场篇……………03

卷二：定位篇……………29

卷三：产品篇……………37

卷四：企划篇……………51

卷五：销售篇……………73

第一局部：市场篇

【导读】

一、工程区位环境分析

二、工程市场调查分析

三、工程SWOT分析

一、工程区位与环境分析

〔一〕相城区区位与环境分析：

根据?相城区分布规划暨城乡协调规划〔2006-2021〕?，相城区城市中心区将成为相城区未来城市功能提级、开展高端效劳产业的核心区域，是全区的功能中心和空间中心。

※定位分析

1、相城区位于苏州市相城区位于苏州市“市域核心三角〞〔苏—虞—昆〕重要一边，是未来“大苏州〞中心之一。

2、相城中心区又位于苏州城区向北拓展的中央主轴上，是苏州中心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角区域效劳功能。

3、中心区规划范围西起金光路，东至元和塘，南到阳澄湖路，北至春申湖路，总用地面积2.77平方公里。

※规划结构

●“十字金带、活力中心、水网方域〞——南北向活力轴带与东西向景观轴带在规划中心交汇，形成活力中心，并通过棋盘状水网与滨水休闲回廊构成水韵浓厚的现代水景社区。

●活力带：该轴带南通古城，北至“荷塘月色〞大型水上主题公园，是苏州古城传统中轴线的继续，集中了相城中心区的公共效劳功能，包括商贸中心、活力中心、商务核心区。这既是相城区公共活动的中心地带，也是未来表达相城区形象的核心区域。

●景观带：该轴带沿徐图港东西展开，西连三角咀湿地公园，东接阳澄湖。它以大面积绿化和水景、岛链为主，串联起核心区的东西两港、活力中心、中央公园、七十二泾工坊，主要承当文化、休闲功能。鸟语花香，环境优美，是相城中心区的浪漫气质轴带。

※功能结构

中心区共分五大功能区：

商贸区、商务核心区、商住混合区、水景居住区、中央公园区〔包括活力特区、商务公园区、公园文化区〕。

通过功能的相对分区，充分表达公交主导、公共设施主导的设计理念，最大限度发挥交通、景观等资源的效力，形成城市核心功能与特色片区。

公共空间系统

1、结合场地景观，布局城市与社区两级公共空间系统。城市级公共空间由中央主轴、中央公园和休闲回廊组成。

2、社区渗透的公共走廊网络，将所有社区与城市公共空间密切联系起来。在塘、泾交汇的区域，适当扩大水面，重点进行水景设计，用周边建筑围合出小型庭院，布置休闲设施，为社区提供小型交流场所。

※用地布局

主要技术经济指标：

〔1〕总用地面积：4255亩；〔2〕净地块面积：1494.4亩；〔3〕毛容积率：0.88；〔4〕平均净容积率：2.45；〔5〕居住人口：3.5万人；〔6〕地面总建筑面积：244万㎡；〔7〕地下总建筑面积：45万㎡；〔8〕机动车公共停车位：1.4万个

※公交干线

●设立地铁、快速公交与普通公交三级公共交通系统。苏州地铁2号线南北向贯穿中心区，在商贸中心南侧，天堂岛与商务核心区之间设两站，并预留商务区北端站点，地铁站效劳半径500米，完全覆盖南北主轴串联的各功能片区。

●快速公交线经过规划区南侧阳澄湖路，沿途设4站，效劳半径400米。北侧春申湖路预留快速公交线。普通公交线路覆盖区内所有城市干道，公交站点结合地铁、BRT站点、人流集中区、居住区出入口设置，效劳半径300米。

※水上交通

1、水上交通设置三级航道和三级停靠，航线覆盖全区所有水道。一级航道为水上巴士和旅游干线，允许中型游船承载旅游团队通行。二级航道为旅游支线，沟通相城中心城区内主要水系，允许小型观光船和私人游艇通行。三级航道为社区观光线和游戏航道，允许平底观光船和人力摆渡船在中心区内各条社区水道自由往来。

2、区内设置东西两大游船港区。在重要的功能区和主题特区按400米

〔二〕工程区位与环境分析：

相城区中央商贸区核心区域相城区

相城区

中央商贸区核心区域

相城区

中央商务区

核心居住区

相城区

行政中心区

旅游休闲区

平江新城

重点打造

商贸核心区域

相城区

特色商业区

(办公生活

家具家私)

●大区位特质：

1、本工程地处相城区中央商贸区核心区域，该区域是继相城区相城大道后，目前及未来相城区开展经济、居住、文化产业的重点区域。

2、本工程是今后到达平江新城的第一站。特别是在广济路、人民路北延工程完毕后，本工程将结合自身中央商贸区的优势，也将充分借助平江新城—苏州新兴商业核心区域的巨大优势。

3、本工程大区位特质：

苏州北城

苏州北城第一站

中央商贸区核心

◆相城区中央商贸区开展的受益者

◆相城区CBD与CLD直接辐射区域

◆平江新城新兴商业核心直接受益

◆2021