深圳市城中村租金空间分异特征及影响因素研究.pdfVIP

摘要

摘要

我国过去快速城镇化带来了房地产的飞速发展和大规模的人口流动，现阶段

城镇化进程已逐步转向平稳发展，其核心也由土地转变为人。为了延续深圳城市

发展中的红利，首要面对的就是流动人口的居住需求问题，但高居不下的住房价

格导致难以通过住房买卖市场解决，因而当下住房租赁市场的健康发展关系着居

民的切身利益，也是目前住房制度改革的关键内容。城中村作为深圳城市发展的

宝贵存量资源，城市未来的更新发展旨在综合整治过程中保留其基础优势的同时，

兼顾不同群体的住房保障和空间品质提升。因此，探究城中村租金空间分异特征

及其影响因素，有利于制定和提出针对性的更新政策和规划引导。

本文在相关理论研究和文献综述的基础上，首先以深圳市市域为研究范围，

选取其中2308个城中村统计单元的3565个自建房楼栋作为研究对象，通过线上线

下相结合的方式收集相应租金及其他相关数据。同时，基于特征价格理论和特征

租金理论建立适用于城中村的租金影响因素分析体系，具体包含区位特征、建筑

特征、社区特征、服务便利性特征、景观环境特征五个方面的租金影响因素。其

次，利用核密度分析法分析城中村租金在空间上的分布特征，并通过空间自相关

分析各城中村租金在空间分布上的依赖性。之后通过空间插值分析，分析总结出

租金空间分异的趋势和特征。最后，构建城中村租金与影响因素的特征价格模型，

使用普通最小二乘法（OLS）、地理加权回归模型（GWR）和多尺度地理加权回

归模型（MGWR）三种模型，将模型结果进行对比，定量分析各影响因素对城中

村租金影响的空间差异。

研究结果表明，深圳市城中村租金整体上呈现出“多核集聚，圈层分布”的

空间分布特征，由中心城区向都市核心区扩容区域呈现中心-外围梯度递减的空间

分异趋势，租金整体上表现为南高北低、东高西低、多处高低值聚集区的空间分

异特征。与此同时，MGWR模型能更真实地反映影响城中村租金的影响因素在空

间上的变化，适用于租金及空间分异相关研究。此外，回归分析结果表明各项租

金因素在城市的不同空间区域存在显著差异，其中建筑质量、服务便利性与中心

区位条件叠加对城中村租金产生影响。最后针对这些实际的影响差异，从人群需

求和设施均衡布局的角度对城中村租赁住房的制度、标准、改造等方面提出相应

的对策建议。

关键词：城中村；租金空间分异；多尺度地理加权回归模型；影响因素；深圳

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Abstract

Abstract

Chinasrapidurbanizationinthepastbroughtabouttherapiddevelopmentofreal

estateandlarge-scalepopulationmobility.Atthisstage，theurbanizationprocesshas

graduallyturnedtostabledevelopment，anditscorehasalsochangedfromlandto

people.InordertocontinuethedividendsofShenzhen’surbandevelopment，thefirst

thingtofaceisthehousingdemandofthefloatingpopulation.However，thehigh

housingpricesmakeitdifficulttosolveitthroughthehousingtradingmarket.Therefore，

thehealthydevelopmentofthecurrenthousingrentalmarketisveryimportant，which

isrelatedtothewell-beingofresidentsandisthekeycontentofthecu