上海利星国际广场物业管理顾问服务计划书.doc

管理目标：

“以人为本，以质为先，以客为尊〞

秉承我司一贯之管理理念，管理风格，根据我司以往经验制定有系统之培训，加强员工对管理效劳之认识，改善礼貌及工作态度,做到以人为本，以质为先，以客为尊之要求。

管理公司以及开发商卓越的品牌形象

不同物业具有不同独特之工程特色，我司将充分考虑并结合『利国广场』的特点，提出具有『利国广场』的特色之管理理念、管理系统，确立管理公司以及开发商在市场中独特、卓越之品牌形象。

鉴于利国房产对该工程的精心打造，以及该工程所处的极佳地理位置，已经奠定了『利国广场』的目标客户具有较高的层次，对生活质量有较高的要求。我司将借鉴符合国际标准的酒店式物业效劳的模式，派出经验丰富，品行优秀的物业管理人员，入驻『利国广场』，来精心管理该工程，全力付出为全体客户提供优质价廉的效劳。

国际品质ISO9002资格

利用我司的管理资源，可协助开展商达致国际品质ISO9002之要求，使物业管理工作标准化、标准化、系统化。通过ISO9002质量体系的运行，保证效劳质量、效劳水平长期稳定在高水平上，有助提高管理水平及物业价值。

工程简介

『利国广场』工程开发商为上海利国房地产。开展商以超强实力，倾情打造又一市中心的地标建筑。

『利国广场』地处市中心黄金地段，南面延安西路，西依江苏路。工程用地面积15363M2，总建筑面积〔地上〕约66181M2，综合容积率4.31，绿化率30.1％。工程包括三栋高层住宅公寓，一栋21层办公楼和一栋5层的商场。住宅用机动车位119辆，办公/商业用机动车位116辆。

物业管理效劳范围

物业竣工前物业管理效劳

物业工程

小区设计

我司将详阅小区所有设计图纸及建筑材料规格书，以使用者的角度向开展商提供有利于未来管理之改善建议，诸如住宅用户与办公/商业用户分流控制、人流车流控制，交通控制，绿化的布局；提出将来小区保养维修可能产生的问题，并能在建筑期内做出相应的增删。

机电设备

按我司曾管理众多不同类型，不同组合之物业经验，可提供最适用于本工程之机电设备咨询建议，再加上我司对该等机电设备之实际操作经验，肯定可为贵司在选用最适宜之机电设备时提供物业管理上的专业意见。

合约文件

开展商对采购主要物业设备如空调机组，电力配备，消防监控自动化系统等可能更多的是从资金和本钱上考量。而我司会更多从日后设备维修保养，以及设备原产地等方面加以监控。因同一生产厂商同一型号的产品，产地来源往往成为质量优劣的重要因素。如合约内未明确订定条款，以及由原产地付运，至安装，测试过程中，事前也未有作出妥善安排，一但出现问题时，肯定各有关商号即生产，运输，安装，调试承办商都会互相推诿责任，最后蒙受损失的仍为开展商。

我司将对将设备采购文件会提出意见，而对上述流程编排亦做出建议，尽量减少可能产生之矛盾，同时亦于合约条款内对有关的商户做出公正的监控，确保开展商得到应有的保障。

物业管理

物业形象展示

由我司提供售后之优质管理效劳，对贵司在国内之信誉更见稳固及裨益，在业户及访客等口碑下，间接免费作为贵司日后其它业务开展或销售之推广及宣传，从而能更有效地创造更理想的业绩。同时我司可提供参与售楼处效劳，详见附件二?『利国广场』售楼处和样板房物业管理效劳方案?。

保安系统

于详细考虑『利国广场』之整体设计组合后，我司将对工程之保安要求做出评估，并建议详细之未来保安系统安排，以配合小区智能型的硬件设计。

清洁要求

于整个工程开展过程中，我司将提供所有符合『利国广场』具备清洁要求需要之意见，如清洁器材配置、垃圾处理器械等。同时根据『利国广场』的特点，提出必要之清洁要求，如遇有特别或新颖之建材用料，可及时提出要求联络供给商，提供材料之清理方法；又如针对特殊楼层的设备设施之清洁，特殊类型建筑的外立面清洁提供切实可行、价廉迅速的方案。

管理预算

于工程交付使用前，我司将参照江苏路地区及华山路地区的物业管理费用收支，生活指数，物价幅度，提供一准确及合理之未来管理支出预算案予开展商，配合市场推广策略。

原那么上，最少于首期工程交付使用前四个月，本公司应开始以下前期物业管理效劳：

人事管理

制订分期及整个物业之管理员工编制，根据国内法制及参考同区行情订定各级职员薪酬、津贴、福利之标准，如依国内现行法例，管理处员工之工作时间为每周工作不得超过40小时，故须编以三班制，5天工作及每天8小时，以保持二十四小时之效劳；但局部负责保安之管理员工会安排二班制，每天工作十二小时，以配合保安编班上之安排及人员调动之灵活性。

草拟各级管理员工之岗位职责及权限；

安排员工招募及聘用，包括制定招聘要求及人员面试、考核及挑选等工作；

制订人事制度、员工守那么及协助编制员工之劳动合同；

与当地劳动局联络，安排一切有关员工聘用之登记、转职等手续；

安排整个管理队伍之制服设计，务求为队