上半年深圳房地产市场报告.doc

2021年上半年深圳房地产市场报告

今天下午，戴德梁行“2021年中深圳房地产市场媒体发布会〞圆满举办，发布会上戴德梁行总结了2021年上半年房地产市场开展情况，对下半年市场走势作了预测，并回忆了中国一线城市2021年上半年中高端及豪宅市场情况。

戴德梁行发布的数据显示，上半年不仅仅是深圳出现涨幅，而全国涨幅的城市在增多，而下半年，受经济环境的影响将可能使房价上行放缓。

对于中高端豪宅市场，戴德梁行认为，近期全国通胀水平及整体流动性维持在可控区间运行，但目前银行间资金紧绷现状将致短期内实体部门贷款利率维持高位。商品住宅市场总体仍以刚性需求及根底型改善性需求为主导，上半年交投仍较活泼，价格亦缺乏下调动力，多数城市高库存大幅减压。

中高端及豪宅市场量价均有所攀升，深圳市场涨幅尤为显著。在城市更新工程高速进行期间，综合体业态将趋成熟，预计非限贷限购高端公寓产品将成未来深圳中高端及豪宅市场供给及成交主流之一。

新供给积极入市，上半年住宅市场高位运行

自2021年，信贷阶段性放松及住房公积金贷款开闸等多方原因促使下，住宅市场逐步上升，开发企业推盘的积极性也明显提高。2021年上半年，全市商品住宅新供给继续维持较高的水平，一手住宅批准预售面积为245.11万平方米，较去年同期增长59.86%。在供给刺激之下，一手商品住宅新房成交面积同比大幅增长52.61%为230.70万平方米，供需比到达1:0.96。

尽管“新国五条〞未对新房成交造成显著的影响，但“20%个税〞还是令住宅二手交易出现较大波动：在“新国五条〞实施前的窗口期，3月份抢闸成交的现象普遍，成交量迅速井喷至单月150.27万平方米；但由于政策落地较为温和，深圳执行方面并没有严格按照20%差额征收个税，成交量在4月份回落到较为正常水平，且于此后保持相对平稳的走势。

整体成交的活泼带动价格的不断走高，今年上半年，一手商品住宅成交均价同比大幅上涨21.75%到达每平方米21,470元。尽管住宅价格普遍上涨，但同时亦受成交结构影响需，由于福田区和南山区局部高档楼盘成交量较大，在一定程度上拉高全市的均价水平。结合月度价格的波动来看，供给和成交占比均靠前的宝安、龙岗两区上半年价格趋势相对平稳；而南山、福田、盐田所出现的单月价格急速拉升和回落，那么和高端物业的出售密不可分。

宏观环境或拖累房地产市场，住宅市场上行势头将放缓

今年以来，整体经济延续了去年相对低位的增长态势，而随着年中包括投资、消费、工业生产等经济指标的走弱，整体经济增长难改下行预期，依托于经济的房地产开展动力也会将随之减弱。同时，在货币供给趋紧的大背景下，作为资金严控流入的房地产业，也将面临资金链紧张和融资本钱高企的问题，而个人按揭贷款也出现阶段性收紧的迹象。

政策调控方面，随着“限购、限贷〞等政策调控效果逐渐弱化，而今年“新国五条〞的温和落地并没有逆转住宅市场的快速上行态势，房价的持续上涨令得政府加码房地产市场调控的压力倍增。而另一方面，在此前出台的“新国五条〞之下，政策仍存在进一步收紧的空间——严格按照20%比例征税个人所得税、扩大限购城市或范围、收紧住房按揭贷款和提高首付比例、扩大房产税试点城市、加强预售管理等等。因此预计市场持续上行将可能致政策在执行层面进一步收紧。

DTZ戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端认为，综合考虑宏观环境及调控趋紧、房产税扩容可能落地试点、保障房供给增加等诸多因素的影响，深圳住宅市场继续上升势头或将在下半年受阻；但同时，来自需求层面强大支撑以及未来有限的新增供给仍将维持市场平稳前行。

新房市场情况〔来源：戴德梁行〕

甲级写字楼需求平稳，租金半年增幅6.05%

2021年上半年，深圳写字楼市场整体需求活泼度保持平稳水平，但甲级写字楼较高的租金使得企业在租赁活动中表现略显谨慎，全市甲级写字楼吸纳量为99,258平方米，到达2021年全年总吸纳量的六成。从租户行业来看，科技、金融类客户在甲级写字楼市场表现活泼，多倾向于选择福田中心区及其周边区域，不仅是因为新供给均来自该片区，更多是因为该片区成熟的商务气氛得到需求的认同；而出于本钱考虑，物流类企业对福田中心区的甲级写字楼寻租并不积极，而有相关政策优惠的前海物流园区那么得到更多的关注。

供给方面，自2021年以来，全市仅有大中华IFCA座和荣超大厦两个甲级写字楼工程入市，为市场带来8万多平方米的新增办公面积。随着存量物业被逐渐消化以及新入物业租赁情况较好，整体空置率进一步走低，全市甲级写字楼空置率由2021年初的14.3%下降至6.4%。

结合国内一线城市的表现，今年以来，受整体经济增长预期