房地产行业市场前景及投资研究报告：现房销售制度展望，长效机制，短期一次性切换.pdf

行

业

及

产

业房地产

2025年06月13日现房销售有力有序推行，长效机制

行

业而非短期一次性切换

研

究

/——现房销售制度的分析及展望

行

业

深

度

本期投资提示：

证⚫现房政策：地产发展新模式渐成型，现房销售有力有序推行。2021年中央经济工作会

券议首次提及“房地产发展新模式”，在后续3年多持续探索中，地产发展新模式逐步成

研型，我们推演可能包括：好房子、人房地钱、房屋全生命周期管理、现房销售制度等。

究其中，我们认为现房销售制度属于房地产发展新模式长效机制的一部分，并非短期一次

报性的制度切换，这就需要从长期战略的角度兼顾短期和长期的改革影响。中央层面，

告2023年1月住建部再提“有条件的（地区）可以进行现房销售，不能出现新的交楼风

险”，将这一轮的现房销售制度与保交楼联系在一起；后续住建部在多场合提及“有力

有序推行现房销售”；地方层面，自2020年开始现房销售逐步在地方陆续试点，如海

南、深圳、太原、昆明、长沙、信阳等。

⚫推演影响：投资大幅下降，土地财政缩减，产业链需求萎缩。在“止跌回稳”政策主基

调下，预售制度的改革需要兼顾改革冲击最小化，因而需注意现房销售将产生的四方面

影响：1）投资回报率大幅下降，投资风险大幅提升。一二线城市平均预售节点从6个月

拉长到精装修交付后的30个月，IRR从30%降至6%；并且产品定价风险大幅提升。

2）开发投资和住房供给都将进一步下降。目前资金中销售回款（预收款）占比约一

半，并且房地产资金和投资额显著正相关，综合导致房地产投资额将大幅下行，中

短期减少住房供给。3）土地财政将大幅缩减，产业链需求也将下行。投资回报率下行将

导致拿地大幅下降，而为了补偿拿地风险的提升，预计后续地价或将有下行压力，综合

导致产业链需求进一步下行。4）新房高端改善化，产品力将进一步提升。

⚫国内外经验：主流国家均期房现房并行，期房采用“定金+”模式。国际经验方面，一

般是期房和现房销售共存、进行预定式销售，包括定金+现房销售模式和定金+按工期支

付购房款模式，并且资金均存放于独立托管机构强监管，其中1963-2024年美国一户建

销售套数中期房：现房为64%：36%。“定金+”模式一方面前置取证节点、增加蓄客

时间、前值部分现金流，另一方面也前置房屋定价时点、降低投资风险。国内经验方

面，以海南试点为例，通过完善政策配套、优化审批流程、制度创新等方式，头部房企

实现11-14个月拿地-竣工销售周期；同时期房现房并行销售，2024年海南商品房销售

面积中期房：现房为33%：67%