物业管理工程维修部运行手册.doc

物业管理工程维修部运行手册

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XXXX物业管理

二零零五年二月

目?录

第一章工程部人员架构图------------------------------------------3

第二章工程部管理范围-------------------------------------4~5

第三章工程部规章制度------------------------------------6~30

第一节?公共局部----------------------------6~18

第二节?强电专业----------------------------------------19~26

第三节?空调专业----------------------------------------27~33

第四节?弱电专业-----------------------------------------34~35

第四章工程部维修保养流程-------------------------------36~41

第五章工程部人员调配流程-----------------------------42

第六章工程部工作单流程---------------------------------43~44

第七章设备节能方法-------------------------------------45

第一章??工程部人员结构图

第二章???工程部管理范围

工程部负责的日常工作有：

1．对建筑物及所有机电设备的日常运行管理及维护保养。

2．对物业未尽人意之处提出整改方案。

3．对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。

4．对客户进行有偿效劳。

5．为物业管理提供有关工程询问。

6．公司及物业管理处领导交办的其它工作。

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一、强电专业

1．?负责整个物业变配电系统的日常运行、管理及维护、保养工作。

2．?负责空调、冷水机组等动力电源的供给。一般情况下电机、控制器由空调专业自行负责，但当对方技术力量缺乏或设备工具不全时，应给予支持配合。

3．?负责给排水专业所有动力电源的维修保养。

4．?负责物业公共区域的照明维修。

5．?负责物业临时供电的安排和方案。

6．?负责消防系统强电及卷帘门的维修、保养。

7．?负责提供节约电力的方案方案，并经批准后实施。

8．对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。

9．为客户提供有偿效劳。

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二、空调、给排水专业

1．??负责整个物业空调制冷、采暖通风系统的日常运行、管理及维修、保养工作。

2．??改善空调、采暖、通风系统的设计，使物业有一个良好舒适环境，同时最大限度节约能源。

3．??负责整个物业的供水系统、排水系统、热水锅炉系统的运行、维修保养工作。

4．??负责生活水水质报检工作。

5．??负责消防水系统〔消火栓、喷洒〕的维修、保养工作。

6．??为业主、客户提供有偿效劳。

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三、综合维修专业

1．??负责整个物业内所有卫生洁具、设备的维修、保养。

2．??负责物业内水箱、水池及污水井、雨水井等根底设施的维修整改。

3．??负责物业内公共范围的天花、墙、门等工程的修理、调整。

4．??负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等维修、整改。

5．??负责公共范围内和物业公司的家具维修。

6．??负责安排一些小五金件的维修和调整。

7．??负责一些临时性的任务。

8．??负责为业主、客户提供有偿效劳。

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四、弱电专业

1．??负责整个物业内保安监控系统、综合布线系统、系统、物业自控系统、消防自动报警及公共应急播送系统、有线电视的正常运行和维修、保养工作。

2．??负责向业主、客户提供有偿效劳。

第三章工程部规章制度

第一节??公共局部

通那么：

一、平安保卫制度

1．工程部全体员工必须把平安防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好平安保卫工作。

2．各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行平安检查，如发现有平安隐患，须立即上报领班、主管或工程部经理。

3．各班组领班须每日进行平安检查，随时消除不平安因素，遇有重大平安隐患，须立即上报主管或工程部经理。

4．主管须每月组织所属员工对所辖系统及范围进行平安检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告工程部主管。

5．未经工程部主管批准，任何外来人员〔包括外部门、外单位领导〕严禁进入所有设备房〔包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等〕，已经批准者，在进出变配电室、消防中心、空调主机房、危险品仓库等重要部门时，必须办理登记手续，记