上海公寓转为保障房的流程.docxVIP

上海公寓转为保障房（主要为保障性租赁住房）需遵循?“政府引导+市场运作”?原则，具体流程严格按《上海市保障性租赁住房项目认定办法》操作。以下是关键步骤及实操要点：

一、准入条件自查（不符合直接淘汰）

指标

基本要求

常见淘汰原因

产权属性

清晰无纠纷，土地性质为商业/办公/工业（非住宅用地）

小产权房、集体土地

建筑年限

竣工≤15年（特殊优质项目可放宽至20年）

90年代老破小

最小规模

中心城区≥50套（1500㎡），郊区≥100套（3000㎡）

零散小公寓

安全标准

通过消防、结构安全检测（2023年新规：加装喷淋+逃生通道≥1.2米）

无窗房间、违规隔断

???2024新政：五大新城（嘉定、青浦等）工业用地公寓可“先纳管后补证”，降低准入门槛。

二、官方流程六步走

第一步：项目申请（区房管局窗口）

提交材料清单：

1.产权证明（土地证/房产证）复印件+权利人同意书

2.房屋质量检测报告（CMA认证机构出具）

3.消防合规承诺书（2024年起需附整改方案）

4.改造设计方案（含户型图、公区配套）

5.运营计划（租金≤同地段90%、租期≥1年）

审核时效：区房管局20个工作日出具初审意见

第二步：纳入年度计划（市保障房联席会）

关键节点：每年3月/9月集中申报（错过等半年）

竞争重点：租金降幅（优于指导价10%可加分）、职住平衡度（近产业园区优先）

第三步：签订改造承诺书

核心条款：

改造期≤18个月（超期取消资格）

租金锁定：首次定价后5年内涨幅≤CPI（2023年CPI为0.2%）

退出补偿：运营满5年可申请退出，政府按残值补偿装修费

第四步：工程验收（双部门核查）

验收项

执行部门

通过标准

消防改造

区消防救援支队

取得《消防安全检查合格证》

房屋结构安全

区建管委

出具《房屋质量合格认定书》

第五步：纳入保障房平台

强制要求：对接“上海市保障性租赁住房管理平台”

系统功能：

人脸识别门禁

租金动态监测

租客资格审核（需符合以下任一）：

本市缴纳社保

全日制高校应届毕业生

重点企业引进人才

第六步：享受政策红利

政策包

优惠内容

税费减免

增值税减按1.5%、房产税免征（原12%）、免收城市基础设施配套费

金融支持

国开行15年期贷款（利率3.4%）、REITs绿色通道

民水民电

执行居民水电价格（较商业电价低40%）

改造补贴

每平米500-800元（中心城区取低值，五大新城取高值）

三、成本收益测算（以100套公寓为例）

项目

金额

备注

改造投入

300万元

含消防升级、公共厨房等（3万元/套）

年运营成本

80万元

物业+维护+系统使用费

年租金收入

240万元

均价2000元/套·月（市场价7折）

政策补贴

80万元

改造补贴+税费减免

回本周期

3.8年

（300-80）÷（240-80）=3.8年

???对比市场租赁：普通公寓回本周期约8年，保障房模式提速110%

四、风险规避指南

产权陷阱

警惕“抵押房”：需银行出具《同意改造函》（参考2023年浦东法院案例）

租售限制

禁止分割销售（违者按房价20%罚款）

单次租期≤3年，到期重审资格

退出机制

运营满5年后退出需补缴?30%增值收益（土地增值部分）

五、成功案例参考

项目：虹桥商务区“魔方公寓”改造

原状：4栋闲置办公房（总面积1.2万㎡）

改造：投入3500万元，获补贴560万元

成效：

供应保障房612套

出租率98%（华为/机场员工租住）

年收益率12.7%

六、最新政策红利（2024年3月更新）

简化流程：工业用地项目免于规划许可变更（沪府规〔2024〕5号）

扩容奖励：每新增1套保障房奖励?1万元（年度上限300万元）

REITs试点：保障房REITs净资本占用降至?30%（银保监发〔2024〕1号）

操作建议：

优先选择近地铁产业区的存量公寓（出租率有保障）

与区房管局共建?“预沟通机制”（避免材料反复退回）

引入国企合作开发（如上海地产集团）降低政策风险

通过该路径盘活存量资产，既可获得稳定收益，又能享受政策红利，是当前不动产运营的优选策略。