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房地产企业成本费用的会计核算

主讲老师??王越

第一节??房地产企业的生产经营特点

一、经营模式

（一）销售物业模式：通过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段，将开发完成的房地产移交给购买者，并一次性取得销售收入。

（二）自持物业模式：将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入。

二、房地产企业经营活动的主要业务

（一）土地的开发与经营：企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。

（二）房屋的开发与经营：房屋的开发指房屋的建造，房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、安置房和代建房等。

（三）城市基础设施和公共配套设施的开发：房地产企业可以开发能有偿转让的大配套设施，也可以开发建设不能有偿转让的、为开发产品服务的公共配套设施。

（四）代建工程的开发：代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。

三、房地产项目的运作流程

（一）前期准备阶段

前期的准备工作主要包括房地产项目的立项规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。同时，房地产企业要根据具体情况对投资来源、建设方式、经营模式等方面进行详细的规划和战略决策。前期准备阶段是项目运作的首要环节，也是决定项目成败的关键因素。

（二）建设施工阶段

在该阶段，房地产企业要根据已经确定的规划和设计方案，通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建设过程，并使其达到验收标准。该阶段是房地产项目运作的中心环节。

（三）销售或自持阶段

对于销售物业模式，房地产企业通过出售房地产，回笼资金、实现利润；而对于自持物业模式，房地产企业通过招商、招租、开办企业等方式，取得租金或经营收入。

四、房地产企业的经营特点

（一）房地产企业的开发产品在建设前须经政府审批。一般企业在生产产品或提供服务之前无须报政府审批，具有充分的自主权。

（二）开发过程中受到政府相关部门的控制。在建设过程中受到环保、卫生、城管、建委、土地管理等行政部门的监控。

（三）建设周期长，投资大。房地产项目的建设周期一般都很长，整个过程往往几年才能全部完成。

（四）商品房预售实行许可证制度。开发商进行商品房预售，应当向政府房产管理部门办理预售登记。取得“商品房预售许可证”。

（五）产品交付应以开发产品通过政府审批，即取得政府的竣工验收后才得以实现。另外，开发商还要落实物业管理公司及物业管理方案。

五、房地产企业的财务特点

（一）房地产项目投资巨大，仅仅依靠房地产企业的自有资金远远不能满足项目的投资需求，一般都要进行融资。

（二）由于开发产品的投资巨大，因此，对于房地产企业来讲，现金流断流是企业面临的最重要的财务风险。

（三）不动产的可变现能力较差，如果企业开发的产品不被市场认可，开发产品无法更改，造成产品积压，变现困难。

第二节??房地产企业成本核算对象及分类

一、成本项目

（一）土地使用权出让金

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。

（二）土地征用及拆迁安置补偿费

1．土地征用费

国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。

2．市政配套费

指向政府部门缴纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司缴纳的红线外道路、水、电、气、热、通信等的建造费、管线铺设费等。

3．征收土地闲置费

国发〔2008〕3号文件第二条第六项规定，土地闲置2年依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处理、充分利用。土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拔土地价款的20%征收土地闲置费。

成本核算对象是房地产企业在开发经营过程中，为归集和分配费用而确定的费用承担者。

（二）确定成本对象的原则

1．可否销售原则：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本核算对象进行成本核算；不能对外经营销售的，先作为一般成本核算对象进行成本归集，然后再将其成本摊入能够对外经营销售的成本核算对象。

2．分类归集原则：对不同开发地点、竣工时间跨年度或产品结构类型存在明显差异的群体开发的项目，应分别作为成本核算对象进行核算。

3．功能区分原则：开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本核算对象进行核算。

4．定价差异原则：开发产品因其产品类型或功能不同而导致其预期售价存在较大差异的，可以分别作为成本核算对象进行核算。

5．成本差异原则：开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其