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以股权收购方式获取房地产项目的分析

项目拓展工作的核心是土地使用权的获取。自“8?31”大限取消经营性用地协议出让之后，目前房地产项目土地使用权的获取方式主要包括通过土地公开市场获取土地、通过一二级开发联动获取土地和通过项目收购方式获取已出让土地三种。

虽然通过“招拍挂”方式所获取的土地权利明晰、操作透明、手续简单，能够很快地投入项目开发建设阶段，但是随着各地“地王”价格的相继攀升，从公开出让方式获取土地的主要缺陷——优质地块的竞争者众多导致价格过高也渐渐显现。另外，由于信息公开，在一定程度上也导致获取的不确定性。而一、二级开发联动方式获取土地虽然可以很好地控制成本及提高获取几率，但是该方式开发周期长、前期投入较大，还存在二级市场出让中未能成功获取的风险。

与此同时，目前在市场上存在许多优质的已出让土地，这些土地由于种种原因，原土地方希望通过项目转让的方式来解决遗留问题。而由于原获取方式的多样化，这些土地价格往往较公开出让方式获取更合理。项目转让获取土地的模式渐渐成为近几年常见的土地获取方式之一。

项目转让方式又分为直接进行项目转让和股权收购方式两种。本文主要通过对以股权收购方式获取房地产项目的法律特点和法律风险进行分析，总结适合我公司项目拓展过程中通过股权转让方式收购项目的法律风险规避方式。

二、股权转让方式收购房地产项目的特点

1、房地产项目转让的定义

收购房地产项目可以采用两种方式，一种是直接进行项目转让（下简称“直接转让”），即将该项目作为一个整体由原项目所有人转让给受让方，从而实现转让；另一种就是通过收购项目公司股权的方式（下简称“股权收购”），间接实现该项目公司所有的房地产项目的转让。

作为房地产项目转让方式的一种，在定义何为“股权收购的方式获取房地产项目”之前，首先要明确房地产项目转让的定义。房地产项目转让的实质，是土地使用权的转让，但又不仅仅如此。因为房地产项目并不是一个严格意义上的法律概念，不表现为一种具体的可交易财产，而是房地产项目主体所拥有的以土地使用权为核心的一系列权利。在这些权利中，土地使用权是核心，土地使用权的转让必然带动其他一系列权利的转让。因此，与土地使用权出让不同，土地使用权的转让表现为房地产项目的转让，两者不能分别转让。

2、股权收购方式获取房地产项目的特点

与直接转让相比，股权收购不会产生与房地产交易相关的税、费，仅需缴纳印花税和所得税。若原项目用地转让前获取的价格较低，则可相应减少土地增值税。

四、股权收购的法律风险及风险防范

1、法律风险

虽然通过股权收购有着以上诸多优点，但也存在与直接转让不同的风险，主要包括：

①项目公司手续风险

由于股权收购取得项目一般需完全控股或绝大多数控股转让方的公司，因此转让方公司的成立及相关审批手续是否完备，关系到所收购股权的价值和后续项目进展。转让方公司方面的法律风险主要表现为股东出资是否到位、公司成立相关审批手续是否完备等。

②转让程序风险

在某些有多个股东的公司中，股权转让不仅要和转让方股权之间的协商一致，还要取得其他半数以上股东的同意。在同意的情况下，若其他股东愿意以同等的条件收购该股权，其他股东还具有优先购买权。

③债权债务风险

股权收购后，被收购公司的原有债权债务情况对今后股东的收益有着巨大影响，因此在股权收购之前，收购公司必须调查清楚目标公司的债权债务状况。

对于目标公司的或有债务在收购时往往难以预料，因此，股权收购存在一定的负债风险。

除此之外，在某些特殊情况下，被收购公司原有债权实现的难易程度也影响被收购股权的价值。若被收购公司的债权难以实现，其股权价值势必降低，影响后续的股东收益。

④项目手续风险

对于被收购项目，其相关手续是否完善将直接影响收购价值。这些手续包括土地出让金的缴纳、土地证的办理、相关规划立项手续的办理等。

其中，项目土地使用权证的办理是项目手续风险的核心。因为无论是直接转让还是股权收购，其核心都是获取项目土地。土地使用权证的完备是成功获取项目土地的前提。

⑤国有公司股权收购的特殊问题

若所收购股权为国有股权，除履行一般的股权收购程序之外，还有转让程序的特别规定。首先，需要有国有股东上级主管部门的同意及书面批复；其次，要由国家认可的资产评估机构对其进行资产清查及现值估价；再次，国有股权转让要在国有资产产权交易中心进行公示，公示后产生两个及以上竞买者的，还需采取拍卖或招标的形式进行。因此在收购国有公司股权中，不能仅通过与转让方达成收购协议而完成股权收购，还需履行相关程序。

2、风险防范

要防范股权收购风险，在前期调查、合同订立和合同履行阶段需进行以下几方面的工作：

①前期尽职调查阶段

在此阶段，调查工作主要围绕目标公司和目标房地产项目，调查对象是一切可能