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市场法及其运用

一、单选题

1.市场法的理论依据是（）。

A.规模经济原理B.均衡原理

C.替代原理D.预期原理

?

【答案】C

【解析】知识点：市场法的理论依据，市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。参见教材P173。

2.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。

A.同处于一个领域

B.同处在同一供求范围内的类似地区

C.同处于一个相对稳定的环境

D.同处于公平竞争的地区

?

【答案】B

【解析】房地产是区域性市场，同一供求范围的类似地区的交易实例才可以作为可比实例。参见教材P180。

3.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。

A.0.5～2.0B.1.5～2.0

C.0.5～1.5D.1.0～1.5

?

【答案】A

【解析】知识点：可比实例房地产应是估价对象的类似房地产。参见教材P181～P182最上面。

4.关于市场法的说法，错误的是（）。

A.测算结果容易被人们理解、认可、接受

B.测算结果有时并不一定是合理、真实的

C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握

D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化

?

【答案】D

【解析】D的说法过于主观，不是每个都是可以量化的，有些是靠估价师的经验。参见教材P173.

5.估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（）万元。

A.83.51B.85.26

C.85.36D.87.16

?

【答案】C

【解析】未封闭建筑面积为95平米，阳台4平米，封闭后增加2平米建筑面积，总建筑面积为97平米

以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格=92×90/97=85.36

6.估价对象是一套不带车位的住宅。选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。

A.75.00B.75.60

C.83.60D.86.00

?

【答案】D

【解析】可比实例中，包含了非房地产的成分，需要扣除。86-8-3×0.8=75.6

参见教材P183。

7.某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120平方米，经调查，其成交价格为150万元，另有20平米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面面积计算的比准价格是（）元/平方米。

A.8571B.10000

C.13393D.15625

?

【答案】B

【解析】将套内建筑面积转换为建筑面积，建筑面积=120/0.8=150平方米，150万元/150平方米=10000元/平方米关键：由套内建筑面积折算建筑面积。参见教材P184。

8.在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。

A.统一房地产范围B.统一付款方式

C.统一价格单位D.统一市场状况

?

【答案】C

【解析】题干中告知了一个是使用面积，一个是建筑面积。这是2个不同的面积内涵，因此价格单位是不一致的。参见教材P184。

9.某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2.

价格依次选取的权重，最合适的是（）。

A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3

C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3

?

【答案】A

【解析】丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者给一样的权数。

参见教材P203。

19.某宗地的面积为1000m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的