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万科房地产公司融资策略分析与评价案例

目录

(一)公司简介 1

(二)初创阶段万科融资策略 2

(三)成长阶段万科融资策略 4

(三)成熟阶段万科融资策略 8

(一)公司简介

公司全名为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是中国目前最大的以房地产开发为主要业务的房地产专营企业，是中国商品住宅开发企业之一。公司坚持以城市圈为中心的发展战略，以“国际化”为中心发展方向。1991年正式在深交所挂牌上市，是大陆第一批公开挂牌上市的企业之一，也是地产股市中的代表。总部位于深圳，2009年在20余个城市成立分公司，万科于1988年进军房地产业，1993年确定大众住宅开发为公司的核心业务。到2010年底，业务覆盖了珠三角、长三角和环渤海等城市经济圈的46个重点城市。2010年，被评选为中国房地产十强企业之首。目前，万科集团包括深圳地区、上海地区、北京地区和成都地区中心，以及房地产、物业等全国范围内的集团公司和物业企业。一直以来，公司都在强调和善于产品及流程管理的创新，公司已形成属于万科的企业价值观。例如，销售业绩稳步上升和领先，人才为万科资本，客户为万科的永远伙伴，阳光明媚的体系，核心价值是创造一个健康富足的人生。

根据年报显示，截止2020年12月31日万科集团全年销售金额达到了7041.5亿元人民币，同比增长11.6%;销售面积为4667.5万平方米，同比增长了11.6%。其次负债方面，万科集团2020年有息负债较上年的2578.5亿元略微上升至2585.3亿元，同比上升了0.26%;有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计829.1亿元，占比为32.1%;一年以上有息负债1756.2亿元，占比为67.9%。全年发行公司债券四次，总额共计89.8亿元。根据财报显示，对标“三道红线”,万科集团净负债率与先进短债比已经达标，分别为18.1%与2.35。但剔除预收款项后的资产负债率为81.3%超过了70%的警戒线，为黄档企业。

表4-12020年房地产企业财务数据表

年度指标(单位：亿)

万科

中海

华润

龙湖

碧桂园

融创

新城

2020年合同负债

6,307

1,211

2,326

1,824

6,956

2,738

2,022

2020年有息负债

2,585

2,130

1,650

1,674

3,265

3,034

983

2020年短期负债

829

438

355

183

962

916

372

2020年总资产

18,692

8,237

8,690

7,652

20,158

11,084

5,378

2020年总负债

15,149

4,953

6,128

5,724

17,588

9,306

4,556

2020年总权益

3,498

3,283

2,562

1,927

2,570

1,778

821

2020年货币资金

1,952

1,105

895

770

1,836

1,326

624

2020年現金短债比

2.35

2.52

2.52

4.20

1.91

1.45

1.68

2020年净负债率

18.09%

31.22%

29.48%

46.89%

55.59%

96.04%

43.65%

2020年剔除预收资产负债率

71.40%

53.26%

59.74%

66.93%

80.53%

76.69%

75.52%

数据来源：企业年报及国泰安数据库

万科在不同时期均采取较为适宜的策略成长为房地产行业的顶端。下面先根据企业生命周期理论，按时间轴将万科集团成立以来至今划分为三个阶段分别介绍其不同阶段的融资策略，再结合其所处的社会背景分析其选择该融资策略的原因，最后评价其融资效果以总结出值得不同阶段的同行借鉴之处。

(二)初创阶段万科融资策略

(1)初创阶段融资策略概况：自1984年公司成立至2001年为初创阶段。此阶段公司主要的融资策略为以内源融资为主以股权融资为辅的融资策略。在公司建立之初万科并未涉足房地产行业，而是以录像机进□为主营业务。在改革开放的大背景下万科顺应时代发展，走多元化发展的道路，于1988年万科由有限责任公司改变为股份制并公开募集2800万元，正式踏足房地产行业。至1993年，

万科做出了以房地产为主营核心的发展战略，至此万科迎来了高速发展，对于资金的需求愈发强烈，仅靠其自身资金无法满足土地竞拍、设备材料的购买。因此万科通过股权融资获取资金度过最困难的初创阶段，在1991年至1999年共配股融资三次共11.35亿元。与此同时万科在不断优化经营结构，1995年开始在以房地产为核心业务走多元化道路的发展战略上进行调整，逐渐剥离其他行业的经营，所有资源向核心产业倾斜，当年核心业务的利润与收入分别占