中银中外运仓储物流REIT申购价值分析.pdf

目录

1.基础发行要素5

2.底层基础资产介绍5

2.1项目区位优势显著，所在区域新增供给放缓5

2.1.1项目地处江浙、天津及成都5

2.1.2无锡、天津、成都项目未来三年区域内新增供给较多7

2.2原始权益人22-24年盈利能力提升8

3.项目公司运营成效分析9

3.1近三年营收攀升、EBITDA下滑，成都项目24年双降9

3.2毛利率及NOImargin改善，但不及可比均值10

3.3出租率稳居高位，租金不及可比均值12

3.3.1近三期加权出租率约95%，23年高于可比均值12

3.3.2整租项目租金增长稳定，无锡、天津项目到期后将下调13

3.3.3整租租户均为关联方，前五大客户集中度较高14

3.3.4六成整租面积将在27年到期，已续签至32年15

4.项目估值对比16

4.1预测25年现金分派率5.56%，领先可比REITs16

4.2折现率位于可比范围内，资产估值增值率128%16

4.3初步测算P/NAV低于可比REITs平均水平18

4.425年合计资本化率为6.83%19

5.风险提示20

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共21页简单金融成就梦想

图表目录

图1：项目股权结构图8

图2：中国外运2022-2024年营收及利润（单位：亿元）8

图3：中国外运2022-2024年毛利率、净利率（单位：%）8

图4：基础设施项目营业收入（单位：百万元）10

图5：基础设施项目净利润（单位：百万元）10

图6：基础设施项目租赁收入占比（单位：%）10

图7：2022-2024年，基础设施项目历史出租率