某著名地产策划公司上海市香溢花城普陀区域典型案例分析.ppt

上海香溢花城

——普陀区域典型案例

目录

一、工程属性界定

二、板块区位属性界定

三、工程概况

(位置及交通、周边配套、区域规划、经济指标、物业形态)

四、产品说明

(户型点评、样板房点评、亮点)

五、营销表现手法

六、工程表现

七、工程成功的核心驱动因素

八、启示与借鉴

一、工程属性界定

工程所属类型:

该工程位于上海普陀区域的内环沿板块内，是轨道沿线的繁华成熟区域的稀缺性社区大盘。

继原来上海中心城公认的四大住宅区：新天地板块、徐家汇板块、北静安板块、新黄浦板块后，“内环沿〞板块在轨道交通3、4号线并轨后，以第五大稀缺住区的身份惊艳亮相。

板块资源

属性

区位属性

普陀区中心、老牌成熟宜居区

周边配套成熟齐备

长寿路商圈、人民广场商圈等环伺

轨道地铁三、四、七（在建）号线汇聚

地铁沿线超大社区盘

内环沿板块

中心区稀缺黄金地段

临近南京西路、静安寺等中心区

上海繁华核心近在咫尺

二、板块区位属性界定

三、工程概况—地理方位及交通

。

工程地址:普陀区中山北路光新路

交通路线:轨道交通三号线、四号线、七号线〔东侧吡邻中潭路站点，西侧吡邻镇坪路站点〕。公交830、112、40路

三、工程概况—周边配套及区域规划

周边配套:

中小学:光新中学

综合商场:乐购、永乐家电、好美家

邮局:中国邮政

银行:工行、建行、中行、上海银行、招商银行

医院:华源大药房

规划:

60万平米的大型综合社区〔其中地上总建面积约46.8万平方米，地下总建筑面积与约13.8万平方米〕，内含14万平米商办区域，高品质办公楼、星级酒店和1.4万平米的文教场所。5.5万L型集中绿地，全社区绿化率高达45%。倾力打造ALLINONE的完全生活理念。开发周期为4~5期。

开展商：上海昊川置业

营销代理:上海同策房产咨询

建筑设计:上海伦达建筑设计公司

景观设计：澜雅园艺咨询

占地面积：21万平方

建筑面积：46万方

绿化率：45%

容积率：2.21

物业费：2.3元/平方米/月

交房标准：精装修〔2000元/平米〕

三、工程概况—物业形态

物业形态：

主要物业形态有13栋27-29的高层电梯公寓

1栋写字楼

四、产品说明—户型点评

『优点』

户型方正,功能齐全

带多个阳台,通风采光效果俱佳

户型布局有较强的私秘性

具有1.1米宽的凸窗，极大增加

了室内可利用面积和情趣空间

『缺乏』

没有干湿别离和动静分区

四、产品说明—样板房设计

样板房的设计呈欧式风格，整体表达了星级宾馆的品质

主要设计以亮色调为主，给人温馨舒适感较强

入户大堂设计精致，细节到位，给人一种强烈的归宿感

四、产品说明—亮点

五、营销表现手法

主要营销接点

市场表现

日期

现场展示

推广造势期

06年10月-07年10月

高炮，售楼处

蓄水客户千余组，市场反应火热

一期销售

07年10月

样板房展示,围墙展板

开盘共推出房源256套当天基本售罄

持续销售期

07年11-12月

工地开放

持续着强烈的关注度,部分忠实客户等待后续房源

二批次销售

08年1月

部分楼体脱衣

五、营销表现手法

营销策略

主推广语

辅助手段

辅助推广语

产品推广期

以大盘形象快速切入市场

优雅城邦内,开启新上海生活

主打综合型社区

内环沿线将现大规模ARTDECO建筑群

五、营销表现手法

五、营销表现手法

营销策略

主推广语

辅助手段

辅助推广语

客户积累期

以核心卖点准确命中消费者购买心理

内环沿线大盘首次面市,置业市中心迎来又一良机

突出地理稀缺,强调升值潜力极完全大型社区

内环旁,46万大型完全社区,精装修品质豪宅

五、营销表现手法

营销策略

主推广语

辅助手段

辅助推广语

强销期

以地理稀缺性,强调产品自身价值,提高关注度

内环:1.9%中还有多少机会

突出大型完全社区

内环沿线大型完全社区首期面市

五、营销表现手法

营销策略

主推广语

辅助手段

辅助推广语

持续期

持续产品信息,稳固产品品质形象

新都市主义之香溢式优雅

宣传项目品牌传播生活理念

该用什么态度去生活,才能秉持信仰

营销策略

主推广语

辅助手段

辅助推广语

二次强销期

以热销信息带动销售，从而刺激客户从众心理

内环大盘中产追捧,诚品装修精英簇拥

重点强调品质,品牌和新装修时代

上海香溢花城新年销售开门红

五、营销表现手法

五、营销表现手法

内应外合：开发商协同区政府在小区北侧和东侧打造了大