房地产策划案例汇统项目调研建议.ppt

-0-汇统项目调研建议书HUITONGXIANGMUDIAOYANJIANYISHU

-1-主要内容工程目标工程调研方法体系房地产市场分析房地产市场细分工程运营模式假设工程定位测试市场调查工程控制体系工程组织结构工程费用预算附件1：问卷调查抽样设计附件2：济南房地产区域市场特征附件3：济南市房地产市场细分方案

-2-精确楼盘定位工程目标确定济南房地产市场分布状态确定工程的竞争对手:竞争开发商;竞争楼盘确定特定房地产的目标消费者确定特定楼盘的营销策略

-3-调研与筹划流程前期探索性工作、现有资源的挖掘与管理潜在用户的需求研究在数据根底上形成的系列策略构架测试型与求证型调查，局部策略的文案化周边环境及区域资源解析市场供给及竞争态势分析报告的陈述及研讨策略修正与最终系统的策略报告

-4-房地产市场分析济南市区域划分济南市区域特点汇统一期工程分析

-5-济南市房地产区域划分地理位置划分：为了便于研究和分析，根据不同地理位置的政治、文化、经济和自然环境的差异将济南房地产市场划分为地理上的十大区域：中部、东部、远东部、东南部、南部、西南部、西部、西北部、北部和东北部。对于特定区域应当考虑效劳圈的方法来考查区域特征。

-6-房地产市场区域特点中部：尽享都市繁华的地区东部：传统的科技、文教中心远东：广阔的、有希望的田野东南：山景富贵人家南部：尽享阳光和雨露的地方西南：富有朝气的地方西部：一个要等待春天的地方西北：可以安静生活和休憩的地方北部：曙光初见的地方东北：春天就要到来〔各区域详细特点见附页〕

-7-汇统一期工程分析主体指标确定：年龄、收入、职业、教育程度、家庭结构、流动性以及主体对住宅的需求〔包括住宅面积、户型、楼体设计、房价、付款方式等〕客体指标确定:地段、价位、户形设置、工程规模、工程定位、房地产开发商、小区环境〔自然环境、人文环境、交通环境、商业环境〕、销售情况。确定方法：直观判断；频率分析；交叉分析；聚类分析；判别分析；专家访谈分析结果通过主体指标分析确定目标客户群通过客体指标分析确定房地产市场状况，包括竞争对手根本情况、同类楼盘根本情况、楼盘竞争点等

-8-房地产市场细分目的：为房地产市场假设定位研究提供一个合理的选择空间途径：通过二维分析对房地产市场主客体根本特征进行组合。方法：聚类分析；判别分析；专家访谈；二手资料收集指标选取：主体指标〔消费者指标〕：年龄、收入、职业、教育程度、家庭结构、流动性客体指标〔房地产指标〕：地理位置、楼盘质素、楼盘价位、品牌形象、销售效劳、物业管理。

-9-房地产指标分类指标分类变量地段中部、东部、远东部、南部、东南部、西南部、、西部、西北部、北部、东北部价位(元／m2)2000以下、2000－3000、3000－4000、4000以上总价（元）20万以下、20－30万、30－40万、40万以上面积（m2）80以下、80－100、100－120、120以上户型二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅、五室三厅、复式楼体设计多层不带电梯、多层带电梯、小高层、高层核心定位高档、中档、经济实用付款方式一次性付款、建筑期分期付款、银行按揭

-10-消费者指标分类指标分类变量年龄20-30;30-40;40-50;50以上学历状况大专以下;大专;大本;研究生及以上职业中外企业管理者;私企老板;机关单位人员;金融证券业人士;演艺界人士;房地产界人士;其他专业人士(律师、设计师)；普通白领，蓝领阶层家庭构成两口之家；三口之家；四口以上家庭年收入5万以下、5－10万、10万以上流动性流动性大，流动性适中，流动性差购房动机首次置业居住、投资、二次置业

-11-假设细分市场结果

-12-工程运营模式的假设目标消费群体假设汇统二期工程定位假设工程营销模式的假设工程宣传方式的假设

-13-目标消费群体假设

假设指标年龄、收入、职业、教育程度、家庭结构、流动性假设目标群体〔仅以举例说明〕年龄在30—50岁之间家庭年收入在6万元以上职业为白领阶层或私营企业主教育程度为接受过高等教育家庭结构为2—4口人之间流动性为相对稳定需汇统提供一期工程业主根本资料来完成假设群体

-14-汇统二期工程定位假设

假设指标价位、户型设置、工程定位、小区环境、品牌形象、销售效劳、物业管理。假设定位〔仅以举例说明〕价位为3000—4000元/平方户型为两室两厅，三室两厅一卫、两卫，四室两厅一卫、两卫、三卫，五室三厅两卫、三卫、四卫等。工程定位为高层或小高层小区环境为绿色生态家园物业管理为封闭式物业