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对我国房地产税建设的思考

1引言

2010年，我国提出要加快房地产税改革的工作，并在2011年在重庆、上海、杭州等地开展房地产税的试点工作。2015年，国家颁布实施了《不动产登记暂行条例》，为房地产税的开征奠定了一定的基础。2018年全国人大常委会将房地产税法列入五年立法规划的第一类项目，我国房地产税的开征工作一直在稳步推进。

2开征房地产税的意义

2.1调控房价、稳定房价

房地产税的开征，在一定程度上可以改变房地产的成本，进而改变供求关系，影响房价。因此，通过适当的税收安排，可以利用房地产税来调控房价、稳定房价，改变我国房地产市场价格居高不下的现状。具体来说，房地产税可以在开发、持有和流通三个阶段对房价产生影响：在房地产开发阶段，开征房地产税使开发商的成本提高，进而影响供给，造成供给下降；在流通阶段，房地产税的征收可以从供求两个方面影响房价：一方面，税负的变化造成买方成本的变化，影响房屋需求，另一方面，税负的变化也同样影响到卖方的成本，从而影响房屋供给；在房地产持有阶段，征收房地产税会使持有人的持有成本增加，从而影响到房屋需求，进而抑制投机。总而言之，开征房地产税，对供求双方的成本产生影响，通过改变供求关系，对房价产生影响，减少了房地产市场的投机需求，使房价更为稳定。

2.2调节居民收入差距

我国居民贫富差距较大，据测算，我国的基尼系数已经达到了0.47（甚至有学者测算为0.5），远远超过了国际警戒线0.4的水平，说明我国当前贫富差异悬殊。而住房是我国居民的重要财产，多数情况下占据居民财富的极高比重，住房拥有量的差异是影响居民财富水平的重要指标。通过开征房地产税，对住房拥有量较多的居民征收较多的税收，可以缩小贫富差距，调节社会分配不均的问题，提高社会公平。

2.3增加地方财政收入，提高地方公共建设收入

从国际经验来看，各国的房地产税都是地方财政收入的来源，我国现有的房地产相关的税收收入也是归属于地方的，但其比例远远低于发达国家的水平：在美国，房地产税占地方财政收入的15%左右，韩国则占到了20%，而日本的这一比例甚至达到了40%，我国远远低于这一水平，以实行房地产税试点的上海和重庆为例，其房地产税收入仅占到地方财政收入的2.5%和3.5%。而房地产和土地天然的联系也决定了地方在房地产税的征收和管理上具有更多的优势，可以以较小的行政管理成本，较为高效地获得房地产税收收入。因此，开征房地产税，可以增加地方财政收入，改变现在地方财政过多依赖土地出让金的现状，地方财政收入提高了，地方的公共建设和公共服务水平也将随之提高。

2.4保护土地资源

我国的地方财政收入不足，致使许多地方政府通过“卖地”来筹集地方财政资金。开征房地产税可以说是解决地方财政困境的突破点，可以增加地方财政收入，调动地方政府改革的积极性，改变这种地方政府对土地财政的过多依赖现象，从而间接起到了保护土地资源的作用。而且调整后的房地产税如果在计税依据中能够体现土地的增值，也有利于纳税人因税负增加而重视土地资源的稀缺性，从而有利于保护土地资源。

3我国当前对房地产征税存在的问题

3.1多税并行，较为混乱

我国当前的税制体系中涉及对房地产征税的税种较多：在房地产的开发环节，有耕地占用税和土地增值税；在房地产交易环节，有增值税、城市维护和建设税、企业所得税、个人所得税、印花税、契税，还有教育费附加；在房地产的保有环节，则有房产税和城镇土地使用税。税收种类多且混乱，交叉重复与缺位现象同时存在，由此难免带来管理上的混乱。

3.2税制设计不合理

我国当前对房地产的征税，开发流转环节税种多且税负重，而保有环节仅有城镇土地使用税和房产税，且这两个税种的征税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，大量的农村房产地产被摒弃在征税范围之外，再加上较多的免税规定，所以造成了现有征税范围狭窄的事实。而在税制设计上，城镇土地使用税以实际占有的土地面积作为计税依据，不能体现土地增值问题；而房产税以扣除一定费用后的房产原值和房产租金作为计税依据也有其不合理性，房产原值不能体现房屋价值的变化，而房产租金作为纳税人的所得，归入财产税中征税也缺乏一定的科学性。此外，现有税制重开发流转而轻保有的设计，使流转环节税种多且税负重，而保有环节税种少且税负轻，这不仅不利于抑制房价，反而助长了房地产的投机行为。

3.3税费混淆不清

我国在房地产的管理上，除了设计有多种税收，还有名目繁多的各种行政性收费，如房地产综合开发管理费、土地登记费、土地闲置费、征地管理费、征地补偿安置费、城市房屋安全鉴定费、土地权属调查费、建筑施工安全管理费、城市房屋拆迁管理费、新增建设用地有偿使用费等等，各种收费名目繁多，达到几十种，加上现有的对房地产的各种征税，税费交杂，十分混乱。

3.4城乡差异明显

我国目前对房地产的