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特色小镇的开发运营模式研究

北京绿维创景规划设计院

编者按：为深入贯彻落实习近平总书记、李克强总理关于特色小镇、小城镇建设的重要批示指示和国务院深入推进城镇化建设电视电话会议精神，促进特色小（城）镇持续健康发展。绿维创景在探索特色小镇开发过程中，深度剖析与解读，结合相关项目经验总结出特色小镇的综合开发结构与运营模式，为推广与建设特色小镇工作起到了积极的指引作用。

一、特色小镇的本质解读

特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境因素（如地域特色、生态特色、文化特色等），打造的具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一，产城乡一体化的新型城镇化模式。

（一）特色小镇的发展架构

1、以特色产业为引擎的泛产业聚集结构

特色小镇主要聚焦自身优势的特色产业；延伸产业链，形成“产业本身+产业应用+产业服务”的相关产业集群机构。

2、以旅游为引擎的泛旅游产业聚集结构

以特色产业为基础，发展旅游产业；以旅游的十二要素为内容，打造泛旅游产业集群结构。

3、旅游目的地架构

特色小镇不完全是旅游，但又必须是旅游；每一个特色小镇都是一个以4A景区为主导的旅游目的地。

4、新型城镇化架构

人口聚集，带来城市居住及配套服务的发展，进而形成城镇化架构。

5、智慧化与互联网引擎

以通信和信息技术为支撑，以游客互动体验为根本，以便捷优化管理为保障的智慧化旅游，可促进产业结构升级

因此特色小镇是以“双产业”即特色产业与旅游产业为主，“三引擎”即产业引擎、旅游引擎、智慧化及互联网引擎相协调，“三架构”及产业链整合架构、旅游目的地架构（景区）、城镇化架构共同支撑的发展架构。

（二）特色小镇的总体特征

1、以特色的产业及环境资源为基础

产业资源是特色小镇打造的前提；环境资源是特色小镇打造的重要依托；资源如何转化为面向市场的核心吸引力是其核心指向。

2、以坚定的政府政策及投融资支持为依托

以产业为引领，实现“产业+文化+旅游+社区”的四重功能；各功能之间并不是简单的大糅合，而是相互之间有机的整合与融合。

3、以产城一体化综合开发为手段

以“旅游吸引核”为基础，通过旅游的“搬运”功能，形成大规模的外来游客的聚集，游客聚集形成食住行游购娱等多样化的消费结构，由此形成消费产业的聚集，构成城镇发展的产业结构，带来大量的就业人口于服务人口。这些人口与当地居民结合，产生对城镇居住、交通、金融、文化等的需求，由此带动城镇化结构的形成。

二、特色小镇的综合开发架构

（一）特色小镇的打造要点

1、落实城镇化的功能要求，构建“产城人文”一体化的城镇

特色小镇以特色产业与泛旅游产业的整合为支持；大量就业人口及休闲化消费的聚集为动力机制；配套设施及服务的配置为基础依托；就业人口的居住建设与旅游人口的度假居住建设为居住配套；管理、金融、运营的创新为相关保障。

2、发挥区域引擎综合效应，带动周边乡村城镇化

特色小镇注重产业培育、注重经营持续、注重区域带动等三个方面。

3、结合具体环境特征，打造生态宜居环境

特色小镇遵循“不占耕地”的用地原则，“大力优化区域生态环境”的生态原则，“挖掘文化，打造美丽特色小镇”的文化原则。

（二）特色小镇的开发架构

特色小镇以特色产业引擎与旅游吸引核为中心，依托核心产业园区与休闲聚集区，形成产业延伸环、居住发展与社区配套网的综合架构。

（三）特色产业项目开发架构

特色产业开发具体落地架构主要分为事业导入与产业开发两个方面。

事业导入主要分为科（产业科研基地）、教（教育培训园区）、文（产业博物馆）、其他（比如康复疗养医院）等。

产业开发包括产业本身（科技产业园、产业孵化园、双创中心、创想园等）；产业应用（应用示范园等）；产业服务（产业+贸易、产业+会议、产业+康养、产业+运动、产业+休闲娱乐等等）。

（四）旅游产业项目开发架构

旅游产业项目以“旅游吸引核+休闲聚集+商街+居住”的开发架构模式。

旅游吸引核——特色项目吸引核（包括主题乐园、景区等）、风貌吸引核（包括古镇、艺术、创意等）、广场吸引核（包括激光水秀、篝火晚会等）、餐饮吸引等。

休闲聚集——餐饮聚集、酒吧与夜间聚集、创意客栈聚集等。

商街——创意工坊街区（诸如百工坊、百艺坊等）、娱乐游乐街区（演艺、洗浴、养疗等）、休闲街区与商业地产。

居住——就业与本地居民第一居所、大城市与周末居住第二居所、养老与度假居住第三所等。

三、特色小镇的运营

（一）特色小镇的商业模式

1、土地一级开发

仅做土地的一级开发，直接获利；进行一级土地开发，同事通过其他模式（如补贴方案等），享受升值收益结构。

2、二级房产开发

包括六大房产结构：一居所地产、商铺型地产、客栈公寓型地产、二居