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2018年第10期中旬刊时代金融NO.10,2018
(总第711期)TimesFinance(CumulativetyNO.711)
我国养老地产盈利模式研究
蔡磊
(南京高科置业有限公司,江苏南京210000)
【摘要】养老地产与传统地产业务最大的区别在于其包含养老服务的内容。从养老地产的盈利模式来看,主要包括“销售+出租”、“出租”、“会员
费+月费”、“保费”、“销售”五种类型,其中“销售+出租”模式是当前我国大部分养老地产项目所采取的模式。我国养老地产的项目绝大部分都盈利
困难,其直接原因主要有土地获取成本较高、项目融资困难等,其深层次原因则是养老产业政策支持不到位、我国金融市场不发达等。
【
关键词】养老地产盈利模式人口老龄化
随着我国人口老龄化的加速,养老地产行业未来将迎来广阔的
发展前景。近年来,众多公司,尤其是地产类公司纷纷涉足养老地产
行业,据不完全统计,截至目前,有近至少35家上市房地产公司、80
余家非上市房地产公司不同程度涉足了养老地产行业。养老地产已
成为众多地产企业内部转型探索的主要方向之一。本文着力于我国
养老地产的现状及盈利模式进行分析。
一、养老地产的定义及从事该行业所需具备的能力
养老地产,指地产商通过全面整合医疗医护、对口资金、设计开
发等产业相关资源,以多形式的适老住宅及配套设施为载体,通过
提供以医疗服务、护理服务为核心的一体化养老服务,不断满足客
户个性化、多样化的养老服务需求,并最终通过长期精细管理运营
以实现盈利的特殊地产业态。
养老地产的本质在于整合资源,特别是整合养老服务相关的资源,
养老服务是养老地产的核心竞争力。养老地产开发中,地产商需具备整
合以下几方面资源的能力:一是整合医疗护理服务资源的能力。拥有针
对老年群体的医疗、护理资源是打造高品质、可持续养老地产项目的重
要前提,与此同时,具有养老、康复相关科室特长的大型医院和大型连锁
品牌养老机构将是养老地产地产商竞相竞争的稀缺性资源。二是整合
资金资源的能力。养老地产项目盈利周期较长,与住宅地产高周转、高
杠杆的开发模式存在显著区别,因此,整合大额低成本资金的能力,是降
低养老地产项目资金成本、提高盈利能力的重要保障。三是整合设计开
发资源的能力。养老地产项目在保障老年人基本生活的照料和护理的
基础上,更需要满足其追求高品质生活和生命质量的需求,故养老地产三、我国养老地产项目的盈利现状及原因分析
的设计开发较传统住宅项目更为复杂,因此,整合符合老年人特点的设我国养老地产项目目前处于普遍亏损状态。从养老机构的自身
计开发资源的能力也显得尤为总要。盈利状况看,受人工成本及其他成本较高影响,我国仅有9%的养老
二、我国养老地产的几种典型盈利模式机构盈利,且盈利的养老机构中有78%利润率低于5%,养老业务自
我国养老地产的主要盈利模式,可根据项目是否含住宅分为两身难以支撑养老地产项目盈利;从养老项目的总体来看,以养老地
类:新建综合住宅小区等一般采用“销售+出租”模式,销售住宅回产的先驱企业万科为例,其进入养老领域6年建设了101个养老项
收现金,自持的养老设施出租;若项目为持续照顾型退休社区等不目,仅有2个未计入折旧的项目现金流为正。若计入折旧,绝大部分
含住宅的项目,一般为“出租”或“会员费+出租”模式。“出租”模式养老地产项目,均需至少10年才有可能盈利。
客群广泛,但现金回收缓慢。“会员费+出租”模式则正相反,客群仅养老地产盈利困难的直接原因是:在收入端,我国老龄人口大部
限高端,但现金回收迅速。除上述模式外,保险公司还可采用“保费”分处于未富先老状态,加之老人的财富传承等传统观念限制,老人养
模式,至于行业发展初期的“销售”模式,现已基本停止采用。老支出能力、支出意愿均有限;在成本端,土地成本方面,受限于以招
各盈利模式详见下表:
- 乡村振兴、双碳、储能、绿色金融 + 关注
-
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