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基础设施公募REITs风险评估

—以广州广河REIT为例

摘要

资金的供给对于基础设施的发展极为重要，单凭政府或独木难支，因此，

REITs2021621

推进基础设施（不动产信托投资基金）势在必行。年月日，

我国第一批基础设施REITs产品公募上市，对我国来说，是一种全新的金融产

品，因此开展基础设施REITs的风险研究具有较高的价值，一方面可以搭建一

个对于此类产品的风险评估体系以供参考，另一方面也有利于为各主体方应对

风险提供建议。

本文对风险的研究主要从两个方面入手，首先是对基础设施REITs进行风

险识别，其次是建立可以评估基础设施REITs风险的模型，从而实现风险管理。

首先，对国内外REITs研究展开了介绍，并对国内基建REITs存在的问题进行

了浅析；其次对基础设施REITs进行了概述，包括其定义、特点和相关的理论

基础；然后对案例进行了参与主体以及交易结构的介绍；之后重点对基础设施

REITs所存在的风险进行分析，本文是通过对广东广河REIT的风险因素进行剖

析，并在基于定性分析风险因素的基础上，本文又建立了基于Cov-AHP的模糊

综合评价模型，以此来评估项目风险。

通过研究得出：广州广河REIT的前三大风险因素主要包括估值风险中的

现金流风险、运营管理风险中的流动性风险和政策风险中的税收风险。进而，

本文通过对该产品的第一大风险因素现金流风险进行量化分析，提供了建立量

化风险体系的初步框架。量化结果显示未来几年广州广河REIT的现金流分派

率符合规定范围，能够保障投资者的收益。本文意在提供一套具体的风险评估

流程，从而找出该REITs的关键风险因素和整体风险等级。为后续该类型的

REITs产品提供风险分析的依据：未来机构在发行REITs前，或是投资者在投

资前，都可以依据这些风险因素或是作另外的补充对项目进行考察，然后再做

出决定。

v

本文最后，针对案例产品以及基础设施公募REITs产品的风险管理存在共

性问题，给出了风险管理政策建议。从政府和投资者角度分别提出了风险防范

建议，加强产品顶层设计，希望本文的分析和研究能够为基础设施公募REITs

市场未来持续稳定发展提供一定的参考。

关键词：基础设施REITs；风险研究；案例分析；模糊综合评价模型；

Cov-AHP

vi

RiskassessmentofinfrastructurepublicofferingREITs

-TakeGuangzhouGuangheREITasanexample

Abstract

Theprovisionoffundsiscriticaltothedevelopmentofinfrastructure,and

relyingsolelyongovernmentfundingisnotfeasible.Therefore,itisessentialto

promoteinfrastructureRealEstateInvestmentTrusts(REITs),whichrepresenta

newfinancialproductforChinasincethefirstbatchofinfrastructureREITs

productswentpublicinJune2021.Conductingriskresearchoninfrastructure

REITsishighlyvaluable.Ontheonehand,itcanestablishariskassessment

systemforthistypeofproductforrefe