注册会计师 税法讲义_税法_零基础预习_奚卫华_模块四：其他税种.docxVIP

房屋土地交易、持有等过程中的税收。

第一节土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

一、纳税人和征税范围

（一）纳税人

转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物并取得收入的单位和个人。

注意：不论法人与自然人、不论经济性质、不论内资与外资企业、不论行业与部门，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。

2.转让房地产过程中税款的缴纳

转让方

增值税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、企业（或个人）所得税

承受方

契税、印花税

（二）征税范围——基本征税范围

土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。

1.转让国有土地使用权，不包括国有土地使用权出让所取得的收入；

2.地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；

3.存量房地产的买卖。

二、税率——四级超率累进税率

级数

增值额与扣除项目金额的比率

税率（％）

速算扣除系数（％）

1

不超过50％的部分

30

0

2

超过50％～100％的部分

40

5

3

超过100％～200％的部分

50

15

4

超过200％的部分

60

35

三、应税收入与扣除项目

增值额＝应税收入－扣除项目金额

（一）应税收入的确定

1.转让房地产的全部价款及有关的经济利益。从收入形式看，包括货币收入、实物收入和其他收入；

2.营改增后，土地增值税的应税收入：不含增值税收入。

（二）扣除项目的确定（新5旧3）

销售新房及建筑物

销售旧房及建筑物

1.取得土地使用权所支

付的金额

1.取得土地使用权所支付的地价款或出让金（应提供凭据）、按国家统一规定缴纳的有关费用

2.房地产开发成本

3.房地产开发费用

2.旧房及建筑物的评估价格

4.与转让房地产有关的

税金

3.在转让环节缴纳的税金

5.财政部确定的其他扣

除项目

四、应纳税额的计算

（一）增值额的确定——计税依据

土地增值额＝转让收入－扣除项目金额

纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：

1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；

2.提供扣除项目金额不实的；

3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

（二）应纳税额计算

1.确定收入总额

2.确定扣除项目——重点，新5旧3

3.计算增值额

4.计算增值率＝增值额/扣除项目金额

5.按照增值率确定适用税率和速算扣除系数

建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20％的，免税

6.计算应纳税额

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

五、房地产开发企业土地增值税清算

1.取得预售收入时，按照预征率预缴土地增值税；达到清算条件进行清算；

为什么：纳税必要资金

2.达到清算条件进行清算

土地增值税清算的条件

应进行清算

主管税务机关可要求纳税人进行清算

房地产开发项目全部竣工、完成销售的

整体转让未竣工决算房地产开发项目的

直接转让土地使用权的

已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的

取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的

纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的——应在办理注销登记前进行土地增值税清算

省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的

其他情况

第二节契税

契税是以在我国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

一、纳税人和征税范围

（一）纳税人——产权承受人

境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。

（二）征税对象

契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属的行为

契税

土地增值税

1.国有土地使用权出让

承受人纳契税（不得因减免土地出让金减免契税）

不纳土地增值税

2.土地使用权的转让

（不包括土地承包经营权和土地经营权的转

移）

转让方纳土