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2025年综合类-中级房地产经济-第六章房地产投资可行性研究历年真题摘选带答案(5卷单选题100道)

2025年综合类-中级房地产经济-第六章房地产投资可行性研究历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】在房地产投资可行性研究中，若某项目的净现值（NPV）为正值，则说明该项目的内部收益率（IRR）必然（）。

【选项】A.大于基准收益率B.等于基准收益率C.小于基准收益率D.不一定与基准收益率相关

【参考答案】A

【详细解析】净现值（NPV）与内部收益率（IRR）的关系为：当NPV0时，IRR基准收益率。基准收益率是投资者要求的最低回报率，若IRR超过该值，项目具有经济可行性。选项B和C错误，因NPV0时IRR不可能等于或小于基准收益率；选项D不成立，因NPV与IRR存在直接函数关系。

【题干2】房地产项目财务分析中，运营成本主要包括（）。

【选项】A.土地购置费B.建设期贷款利息C.物业管理费D.设备采购成本

【参考答案】C

【详细解析】运营成本指项目建成后持续运营产生的费用，包括物业管理费、维修费、人工成本等。选项A为初始投资，B为建设期财务费用，D为设备折旧或采购成本，均不属于运营成本范畴。

【题干3】某项目静态投资回收期为8年，动态投资回收期为9.5年，说明（）。

【选项】A.项目投资效率较高B.项目存在长期资金占用问题C.贴现率较低D.项目收益波动较大

【参考答案】B

【详细解析】动态回收期考虑了资金时间价值，比静态回收期更准确。若动态回收期显著长于静态回收期（如本题9.5年vs8年），表明项目后期收益不足以覆盖资金成本，存在资金占用过久问题。选项A错误，因回收期延长意味着效率下降；选项C贴现率低会导致动态回收期接近静态值，与题干矛盾。

【题干4】在敏感性分析中，若某因素允许变动的范围越小，则该因素的敏感度（）。

【选项】A.越高B.越低C.不受影响D.与风险等级相关

【参考答案】A

【详细解析】敏感度指因素变动对项目评价指标的影响程度。允许变动范围越小，达到相同结果所需变动幅度越大，例如价格允许从100元降至90元（10%），若降至95元（5%）即导致NPV转负，则价格敏感度更高。选项B错误，因范围小反而敏感度更高。

【题干5】房地产项目评估中，沉没成本（）不应纳入可行性研究分析。

【选项】A.已发生成本B.机会成本C.预期成本D.沉没成本与机会成本

【参考答案】D

【详细解析】沉没成本指已发生且无法收回的成本（如前期调研费），与当前决策无关；机会成本指放弃其他最佳选择的价值。选项D正确，因沉没成本与机会成本均需分析：沉没成本影响历史决策，机会成本影响未来选择。选项A错误，因沉没成本必须排除。

【题干6】某项目总投资1亿元，预计年净现金流8000万元，基准收益率10%，其静态投资回收期为（）。

【选项】A.1.25年B.1.33年C.1.67年D.2年

【参考答案】B

【详细解析】静态回收期=总投资/年净现金流=1亿/8000万=1.25年。但需注意若首年现金流非8000万，需累计计算：第1年8000万（累计8000万），第2年8000万（累计16000万），超过1亿需1+（2000万/8000万）=1.25年。选项B正确，选项A未考虑累计过程。

【题干7】在现金流量表中，建设期利息计入（）。

【选项】A.营业收入B.固定资产原值C.流动资金D.财务费用

【参考答案】B

【详细解析】建设期利息计入固定资产原值，因为它是形成资产价值的一部分。财务费用（选项D）指运营期产生的利息，流动资金（选项C）用于项目运营，均与建设期无关。

【题干8】若某项目净现值率（NPVR）为15%，基准收益率10%，则项目（）。

【选项】A.可行B.不可行C.需进一步分析D.无法判断

【参考答案】A

【详细解析】净现值率=NPV/总投资，若NPVR基准收益率，则NPV0，项目可行。选项C错误，因NPVR与基准收益率直接比较可得出结论。

【题干9】房地产项目风险中，政策风险主要指（）。

【选项】A.市场需求变化B.土地供应政策调整C.建设成本上涨D.汇率波动

【参考答案】B

【详细解析】政策风险指政府法规、税收、土地政策等变化导致项目收益不确定性。选项A属市场风险，C属成本风险，D属汇率风险。

【题干10】某项目基准收益率12%，NPV=500万元，若基准收益率升至15%，NPV将（）。

【选项】A.上升至800万元B.下降至300万元C.仍为5