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2025年综合类-中级房地产经济-第十三章房地产估价历年真题摘选带答案(5卷单选100题合辑)

2025年综合类-中级房地产经济-第十三章房地产估价历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】房地产估价中，若待估宗地为待开发土地，其估价应主要采用（）。

【选项】A.成本法B.市场比较法C.收益法D.剩余法

【参考答案】D

【详细解析】剩余法适用于待开发土地的估价，需扣除开发成本、税费等后计算净收益。成本法适用于有类似开发项目的土地，市场比较法需存在可比交易案例，收益法则适用于已投入使用的资产。

【题干2】某商业物业预计未来20年净收益稳定，采用收益法估价时，折现率应等于（）。

【选项】A.无风险利率+风险溢价+通货膨胀率B.无风险利率+风险溢价C.无风险利率+通货膨胀率D.风险溢价+通货膨胀率

【参考答案】B

【详细解析】收益法中的折现率需反映资金时间价值和风险溢价，无风险利率代表时间价值，风险溢价反映资产特有风险。通货膨胀率已通过名义折现率隐含包含，无需单独叠加。

【题干3】在市场比较法中，若待估宗地与可比案例土地面积差异较大，应优先调整（）。

【选项】A.建筑面积B.土地面积C.区域系数D.交易时间系数

【参考答案】B

【详细解析】土地面积差异直接影响地价密度，需通过面积修正系数调整单价。建筑面积差异通常通过区域系数或功能系数修正，交易时间差异通过时间调整系数处理。

【题干4】房地产估价中，最高最佳使用原则要求土地用途符合（）。

【选项】A.当前规划用途B.历史规划用途C.未来最优规划用途D.估价师主观判断

【参考答案】C

【详细解析】最高最佳使用原则强调在合法前提下，通过合理利用、维护和开发实现地价最大化，需结合未来最优用途而非现状或历史用途。

【题干5】某宗地估价时点为2025年6月，但交易案例发生在2023年12月，其价格需调整（）。

【选项】A.通货膨胀调整B.政策调整C.区域调整D.时间调整

【参考答案】D

【详细解析】时间调整系数用于修正不同时期价格差异，政策调整适用于法规变化（如限购），区域调整针对市场结构性变化，通货膨胀调整需结合名义/实际价格区分。

【题干6】采用成本法估价时，若建筑已存在功能性落后，需在重置成本中扣除（）。

【选项】A.建筑折旧B.功能性折旧C.物理性折旧D.经济性折旧

【参考答案】B

【详细解析】功能性折旧指建筑物因技术落后导致价值下降，需通过功能差异系数调整重置成本。物理性折旧反映实体损耗，经济性折旧指外部环境变化导致价值贬值。

【题干7】某商铺年净收益为80万元，报酬率为8%，土地剩余使用年限为40年，其估价应为（）。

【选项】A.1000万元B.1250万元C.800万元D.1200万元

【参考答案】B

【详细解析】收益法公式为V=A/(r×n)=80/(8%×40)=1250万元。若土地剩余年限为50年，结果为1000万元，需注意年限匹配性。

【题干8】在比较案例筛选中，交易案例需满足（）要求。

【选项】A.成交价无争议B.交易时间间隔≤3年C.面积差异≤10%D.区域差异≤5公里

【参考答案】B

【详细解析】市场比较法要求案例交易时间与待估宗地接近（通常≤3年），面积差异可通过单价修正，区域差异需在合理范围内（如≤5公里）。成交价争议案例需排除。

【题干9】房地产估价中，抵押贷款评估通常采用（）方法。

【选项】A.市场法B.成本法C.收益法D.现金流量折现法

【参考答案】C

【详细解析】抵押贷款评估需基于未来现金流预测剩余权益价值，收益法可直接测算抵押物价值。市场法适用于交易案例充足，成本法侧重重建成本。

【题干10】某工业用地规划用途为仓储，实际用途改为研发中心，此时估价需考虑（）。

【选项】A.用途变更合法性B.用途变更经济性C.用途变更政策风险D.用途变更时间成本

【参考答案】A

【详细解析】估价需以合法用途为前提，若研发中心未获规划许可，则估价无效。经济性分析需在合法前提下进行，政策风险属于外部不确定性因素。

【题干11】房地产估价中，市场法与收益法的结合应用称为（）。

【选项】A.剩余法B.调整法C.综合法D.加权平均法

【参考答案】C

【详细解析】综合法（或称混合法）指同时运用市场法和收益法，通过交叉验证提高精度。剩余法用于待开发土地，加权平均法不适用于估价方法选择。

【题干12】某宗地土地面积为5000㎡，可比案例为600