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广东中原地产代理
工程一部营销筹划组
Guangzhou2021.07;本报告沟通商业三大核心事项;工程商业规划调整建议;1、原商业规划图纸存在问题;存在问题2：工程原商业规划的柱距大多4-7米，较难满足超市经营需求
调整方向2：工程的结构局部需要结合主力商家的需求全部重新调整;调整方向3：商场改为两个垂直中庭位〔一小一大〕，形成良好的南北垂直人流动线;;存在问题5：工程原商业规划穿插多个入户大堂较为混乱，占用商业面积且难以管理
调整方向5：设立转换层，首层设一较大入户大堂，在架空层转换，再进入住宅;禺山大道
主入口广场;主入口;打造年轻主题商场
会聚时尚、潮流、美食、娱乐、休闲的新一城;首层规划后形态展示;中庭广场
在较大的中庭广场二三楼位置树一块较大的LED屏，在周末及节日举行盛大活动时吸引人气！;首层规划后形态展示;天幕园林商业街
天幕商业街〔特色造型顶部及地面形成照应〕配合沿途的园林及小品点缀;工程商业细部业态规划;主入口;首层主力店
化装主力店：
SASA〔500方〕
千色店〔1000方〕
零食主力店：
春之花〔500方〕
忧之良品〔150方〕
甜言物语〔100方〕
运动主力店：
YYsport时道〔2000方〕
餐饮主力店：
M记，KFC，必胜客
星巴克，哈根达斯等;首层主力店
酒吧街形态：
由星巴克、风格咖啡厅引入禺山大道形成风格酒吧街；
靠河沿路做酒吧及烧烤街；
动漫主力店：
引入以动漫元素为主体以及较有风格的小店〔类似鼓浪屿风格〕形成工程特色区域；;主入口;二楼主力店
超市主力店：
吉之岛、家乐福、沃尔玛等
需求面积在10000-30000平米
数码主力店：
苏宁3C店
Apple、HTC、魅族旗舰店
餐饮主力店：
真功夫、东方既白、自助餐等
;三楼业态布局;三楼主力店
儿童百货主力店：
爱婴岛儿童百货
卓容儿童世界
婴幼儿早教
儿童娱乐城
餐饮主力店：
周记
涮涮锅等
;四楼业态布局;四楼主力店
青少年娱乐主力店：
城市英雄
大玩家等
特色美食主力店：
美食美刻
餐饮主力店：
各类型快速餐饮
;五楼业态布局;五楼主力店
电影院主力店：
金逸国际影城
飞扬影城
KTV主力店：
堂会
PTV
美容美发休闲??力店：
八佰伴
A380
;圻润工程整体业态以娱乐休闲餐饮为主，购物其他为辅作为补充;备选方案：经我司专案组与吉之岛沟通，吉之岛对本案兴趣较大，可考虑引入永旺〔综合百货加超市〕，永旺需求面积通常在30000-40000方之间，如引入永旺那么考虑改变1-3F业态，1F局部给永旺作为入口，2F除天幕旁商业街外均给永旺，3F整层给永旺，共约30000方。4F5F保存原业态以娱乐休闲为主。;工程租售资金回笼预测;一、商业出售局部示意及收益预计;预期1楼出售局部示意图;商业2楼出售局部示意图;预期商业出售局部收益测算;二、住宅局部整体收益预计;住宅
面积;三、商业整体租赁收益预计;商业工程的租金主要由以下几个方面构成：
主力店租金〔超市、电器〕，但大型主力店的租金水平相对廉价；
自持招租〔百货、餐饮、娱乐〕，租金水平由周边市场来决定，大型的特色商业租金普片高于周边市场水平；
自营或加盟〔电影院〕；;不同业态、楼层租金预测，预计营业后第三年开始，每年回笼资金维持在7000万以上。;四、工程住宅商业整体收益预计;工程总体销售收益测算;为您，我做到！
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