2024 年房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节练习房地产抵押估价（含答案解析）.docVIP

2024年房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节练习房地产抵押估价（含答案解析）

一、单项选择题（共20题，每题2分）

1.房地产抵押估价中，抵押价值的定义是（）。

A.市场价值

B.快速变现价值

C.假定未设立法定优先受偿权下的价值减去法定优先受偿款

D.投资价值

答案：C

解析：根据《房地产抵押估价指导意见》，抵押价值是假定未设立法定优先受偿权下的价值减去法定优先受偿款后的余额，故C正确。市场价值是公开市场下的价值，与抵押价值不同（A错误）；快速变现价值是强制处置时的价值（B错误）；投资价值是特定投资者的价值（D错误）。

2.下列哪项不属于法定优先受偿款？（）

A.已抵押担保的债权数额

B.拖欠的建设工程价款

C.破产清算费用

D.其他法定优先受偿款

答案：C

解析：法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款（如土地出让金），但破产清算费用属于破产程序中的清偿顺序，不属于抵押估价中的法定优先受偿款（C错误）。

3.房地产抵押估价的估价时点通常为（）。

A.价值时点

B.实地查勘之日

C.抵押合同签订日

D.估价报告出具日

答案：B

解析：抵押估价的估价时点一般为实地查勘之日，以确保评估的是当前状态下的价值（B正确）。价值时点是评估结果对应的时间点（A为术语，非具体时点）；合同签订日和报告出具日可能与实际状态不符（C、D错误）。

4.抵押估价中，对已出租的房地产，下列处理正确的是（）。

A.租赁权不影响抵押价值

B.需考虑“买卖不破租赁”对变现的影响

C.应要求承租人放弃租赁权

D.按无租约限制评估

答案：B

解析：已出租的房地产抵押时，租赁权可能影响变现（如买受人不愿接受租约），需在估价中考虑该影响（B正确）。租赁权会降低抵押价值（A错误）；无需强制承租人放弃（C错误）；应评估“带租约限制”的价值（D错误）。

5.在建工程抵押估价中，需特别关注（）。

A.土地取得成本

B.后续建设资金的可靠性

C.建筑材料价格

D.开发商品牌

答案：B

解析：在建工程抵押的风险在于能否完工，因此需重点分析后续建设资金是否落实（B正确）。土地成本、建材价格是常规因素（A、C错误）；开发商品牌非关键（D错误）。

6.抵押估价中，谨慎原则的核心是（）。

A.高估收入、低估运营费用

B.低估收入、高估运营费用

C.不高估市场价值、不低估法定优先受偿款

D.不低估市场价值、不高估法定优先受偿款

答案：C

解析：谨慎原则要求在抵押估价中不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估法定优先受偿款，以确保抵押价值真实可靠（C正确）。A、B是收益法中的错误应用，D与谨慎原则相反。

7.下列房地产中，可用于抵押的是（）。

A.列入文物保护的古建筑

B.权属有争议的房产

C.已依法公告列入征收范围的房屋

D.出让方式取得的建设用地使用权

答案：D

解析：出让建设用地使用权权属清晰，可抵押（D正确）。文物建筑、权属争议房产、征收范围内房屋均不得抵押（A、B、C错误）。

8.抵押估价报告中，变现能力分析不包括（）。

A.估价对象的通用性

B.市场状况

C.可分割转让性

D.所有权人信用

答案：D

解析：变现能力分析关注房地产自身属性（通用性、可分割性）及市场环境（B、C正确），与所有权人信用无关（D错误）。

9.采用比较法评估抵押价值时，应优先选择（）。

A.拍卖案例

B.协议转让案例

C.近期正常交易案例

D.关联方交易案例

答案：C

解析：比较法需选择近期正常交易案例，确保价格客观（C正确）。拍卖案例为强制变现价（A错误）；协议转让可能非公开（B错误）；关联方交易可能不真实（D错误）。

10.抵押估价中，对存在查封的房地产，正确做法是（）。

A.直接评估其抵押价值

B.需核实查封是否解除

C.按查封前价值评估

D.忽略查封状态

答案：B

解析：查封期间的房地产不得抵押，需核实查封是否已解除，否则不得评估抵押价值（B正确）。A、C、D均未考虑查封对抵押的限制。

11.房地产抵押价值评估时，若估价对象为别墅，应重点关注（）。

A.周边同类别墅的成交价格

B.装修标准

C.物业管理水平

D.开发商资质

答案：A

解析：别墅价值主要受同类市场价格影响，故比较法中需重点收集周边别墅成交案例（A正确）。装修、物业、开发商是次要因素（B、C、D错误）。

12.下列哪项不属于抵押估价的风险点？（）

A.高估抵押价值

B.忽视租赁权限制

C.正确识别法定优先受偿款

D.未分析变现能力

答案：C

解析：正确识别法定优先受偿款是降低风险的措施（C正确）。高估价值、忽视租赁权、未分析变现能力均会增加抵押风险（A、B、D错误）。

13.抵押估价中，收益法测算时，净收益应采用（）。

A.潜在毛收入

B.实际毛收入

C.客观毛收入

D.历史毛收入