2024 年房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节练习房地产损害赔偿估价（含答案解析）.docVIP

2024年房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节练习房地产损害赔偿估价（含答案解析）

一、单项选择题（共20题，每题2分）

1.房地产损害赔偿估价的核心原则是（）。

A.替代原则

B.合法原则

C.最高最佳利用原则

D.独立客观公正原则

答案：B

解析：房地产损害赔偿需以法律规定的赔偿范围、责任认定为依据，因此合法原则是核心。其他原则虽重要，但非“核心”。

2.房屋因地震导致墙体开裂，属于（）。

A.实体损害

B.权益损害

C.区位损害

D.无形损害

答案：A

解析：实体损害指房地产实物的损坏（如结构、设施）；权益损害涉及产权限制（如抵押纠纷）；区位损害指周边环境恶化影响价值。

3.可修复的实体损害估价最常用的方法是（）。

A.损失资本化法

B.修复成本法

C.市场比较法

D.收益法

答案：B

解析：修复成本法直接计算修复所需费用（含材料、人工、合理利润），适用于可修复的实体损害；损失资本化法用于不可修复或持续影响的损害。

4.因周边新建垃圾站导致房屋价值降低，属于（）。

A.直接损害

B.间接损害

C.实体损害

D.权益损害

答案：B

解析：直接损害是损害行为直接作用于房地产（如房屋受损）；间接损害是外部因素（如环境恶化）导致的价值减损。

5.房地产损害赔偿估价中，“损害发生前后的价值差”通常用于（）。

A.不可修复损害

B.可修复损害

C.权益损害

D.区位损害

答案：A

解析：不可修复损害无法通过修复恢复原价值，需计算损害前价值与损害后价值的差额；可修复损害直接用修复成本。

6.下列不属于损害赔偿范围的是（）。

A.修复期间的搬迁费

B.房屋贬值损失

C.开发商品牌价值

D.租金收益损失

答案：C

解析：赔偿范围包括直接损失（修复费用、搬迁费）和间接损失（贬值、租金损失）；开发商品牌价值与损害无直接关联，不纳入。

7.确定损害责任主体时，关键依据是（）。

A.估价师经验

B.法律规定

C.业主陈述

D.开发商证明

答案：B

解析：责任认定需以《民法典》《城市房地产管理法》等法律为依据，明确过错方及责任比例。

8.因施工噪音导致房屋出租率下降，估价时应采用（）。

A.修复成本法

B.损失资本化法

C.成本法

D.假设开发法

答案：B

解析：噪音影响是持续的间接损害，需通过资本化租金损失（如年损失×收益年限）计算总损失。

9.房地产损害赔偿估价的时点通常是（）。

A.估价作业日期

B.损害发生时

C.法院判决日

D.修复完成日

答案：B

解析：估价时点应反映损害发生时的市场状况，以准确计算损害前后的价值差。

10.下列属于权益损害的是（）。

A.屋顶漏水

B.产权被错误抵押

C.小区绿化减少

D.楼层遮挡采光

答案：B

解析：权益损害涉及产权、他项权利的限制或侵害（如错误抵押导致无法正常交易）；其他选项为实体或区位损害。

11.评估不可修复的结构损害时，重点计算（）。

A.修复材料成本

B.损害前后价值差

C.未来收益损失

D.搬迁安置费用

答案：B

解析：不可修复损害无法通过修复恢复价值，需比较损害前的市场价值与损害后的残余价值。

12.因相邻建筑施工导致地基下沉，赔偿范围不包括（）。

A.地基加固费用

B.房屋贬值损失

C.施工方利润损失

D.临时居住费用

答案：C

解析：赔偿需围绕受损害方的损失（加固、贬值、临时居住），施工方自身利润损失与受损害方无关。

13.房地产损害赔偿估价中，“替代原则”主要用于（）。

A.确定修复标准

B.认定责任主体

C.选择估价方法

D.计算市场价值

答案：D

解析：替代原则指类似房地产的市场价格可作为参考，用于计算损害前后的市场价值。

14.下列损害中，需优先考虑法律文书的是（）。

A.火灾导致的实体损害

B.行政错误登记的权益损害

C.噪音导致的间接损害

D.采光遮挡的区位损害

答案：B

解析：权益损害（如行政登记错误）需以房产证、法院判决等法律文书确认产权状态，否则无法准确评估。

15.评估装修损害时，若装修已使用5年（总寿命10年），则赔偿价值为（）。

A.重置成本×50%

B.重置成本×100%

C.残值

D.市场售价

答案：A

解析：装修损害赔偿需考虑折旧，已使用5年（总寿命10年），剩余价值为50%的重置成本。

16.因环境污染导致的损害，估价时需重点收集（）。

A.装修合同

B.环境检测报告

C.购房发票

D.物业收费单

答案：B

解析：环境污染损害需以专业检测报告（如甲醛浓度、噪音分贝）证明损害程度，否则无法量化。

17.下列不属于直接损害的是（）。

A.墙体裂缝修复费

B.家具损坏赔偿

C.租金减少损失

D.临时搬迁费用

答案：C

解析：直接损害是损害行为直接导致的支出（修复、家具、搬迁）；租金减少是间接损失（因房屋无法使用导致）。

18.房地产损害赔偿估价的“客观