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中国住房市场高房价的制度溯源与破解路径研究

一、引言

1.1研究背景与意义

近年来，中国住房市场价格持续攀升，已然成为社会各界高度关注的焦点问题。国家统计局数据显示，在过去的十几年间，全国新建商品住宅销售价格指数总体呈上升趋势。2025年3月份，70个大中城市中，虽然部分城市房价出现环比上涨城市个数增加、同比降幅收窄等情况，但整体房价水平仍处于高位。例如，一线城市新建商品住宅销售价格同比虽有下降，但降幅收窄，其中上海还呈现上涨态势；二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比也分别下降，但降幅同样收窄。而从长期数据来看，2010-2024年，全国房价平均每年以一定比例增长，部分热点城市的房价涨幅更为惊人。

高房价对民生和经济产生了多方面的深远影响。从民生角度而言，过高的房价使得购房成为普通民众沉重的负担。许多年轻人为了凑齐购房首付，不仅要耗尽自己多年的积蓄，甚至还需要依靠父母长辈的资助，沦为“房奴”后，长期背负着沉重的房贷压力，生活质量严重下降。以北京为例，一套普通的90平方米住房，按照当前平均房价计算，总价可能高达数百万元，对于普通上班族来说，需要几十年的收入才能负担得起。同时，高房价也加剧了社会的贫富差距，拥有多套房产的人资产不断增值，而无房者则愈发难以实现住房梦，进一步影响了社会的公平与和谐。

在经济层面，房价过高会对实体经济产生挤出效应。大量资金流入房地产领域，导致实体经济发展所需的资金被分流，影响了制造业、科技创新等其他重要产业的发展。此外，高房价还可能引发房地产泡沫，一旦泡沫破裂，将对金融体系和宏观经济稳定造成巨大冲击，如2008年美国次贷危机引发的全球金融危机，就是房地产泡沫破裂的典型案例。

鉴于此，深入研究中国住房价格过高的制度成因，并提出切实可行的解决建议具有极其重要的现实意义。通过剖析土地制度、税收制度、金融制度等方面存在的问题，可以为政府制定科学合理的房地产调控政策提供理论依据，促进房地产市场的健康、稳定发展，进而推动整个国民经济的持续繁荣，提升民众的生活幸福感。

1.2国内外研究现状

国外学者在住房市场价格影响因素研究方面成果颇丰。如Abraham和Hendershott（1996）认为住宅价格上涨与住宅建设成本、就业率和收入直接相关，且与利率上升成负相关。Peng和Wheaton（1994）通过对香港1965-1990年的数据研究，发现土地供给变化对地价、住宅价格和住宅供给都有较大影响。在住房制度研究领域，德国的住房制度备受关注，其以居住为导向，建立了全面的租赁住房保障体系，通过金融制度、税收制度和租赁制度共同约束和保障房地产市场，使得房价长期保持稳定。美国则主要通过税收、信贷等间接手段影响房地产市场，如Mayer和Somervile（2000）通过对美国44个大中都市的面板数据模型研究，探讨了土地利用限制对建筑面积的影响。

国内学者也对住房市场进行了多方面研究。在价格影响因素上，张梦和施同兵（2020）研究发现土地政策会通过影响土地价格对房屋价格产生较大影响；韦金洪和刘佳（2012）利用VAR模型证实利率与货币供应量对房价有较大影响，且货币供应量与房地产价格呈正相关，利率对房地产价格的影响在短期和长期表现不同。在制度研究方面，诸多学者指出我国土地出让制度、税收制度等存在的问题。如土地出让的“招拍挂”制度在一定程度上推高了地价，进而带动房价上涨；房地产税收体系不完善，存在流转环节税负过重，保有环节税负过轻的问题，导致房地产投机行为盛行。

然而，当前研究仍存在一些不足。在研究视角上，多数学者从单一因素或制度分析房价问题，缺乏对土地制度、税收制度、金融制度等多制度协同影响房价的系统性研究。在研究方法上，实证研究虽能揭示变量间的相关性，但对于制度背后深层次的利益博弈和政策传导机制剖析不够深入。在研究内容上，针对新兴城镇化背景下，人口流动、区域发展不平衡等因素与住房制度交互影响房价的研究还较为欠缺。

1.3研究方法与创新点

在本研究中，主要运用了以下三种研究方法。文献研究法，广泛查阅国内外关于住房市场价格、土地制度、税收制度、金融制度等相关文献资料，梳理国内外研究现状，深入了解住房市场价格过高问题的研究脉络，为本文的研究提供理论基础。通过对相关学术论文、政府报告、行业研究报告等的分析，全面掌握已有研究成果和存在的不足，明确本文的研究方向和重点。

案例分析法，选取典型城市如北京、上海、深圳等作为案例，深入分析这些城市在土地出让、税收政策实施、金融政策调控等方面的具体实践，以及这些实践对住房价格产生的影响。以北京为例，详细研究其土地“招拍挂”过程中地价与房价的关系，以及限购、限贷等金融政策下住房市场的供需变化和价格波动情况，从实际案例