山东大学《资产评估》基础业务实践课件-第五章.pptVIP

山东大学威海分校商学院四、操作步骤（一）调查被评估对象的基本情况（二）确定被估房地产最佳的开发利用方式（三）预测房地产售价（四）估算各项成本费用1．估算开发建筑成本费用。2．估算专业费用。3．确定开发建设工期，估算预付资本利息。4．估算税金。5．估算开发完成后的房地产租售费用。（五）确定开发商的合理利润（六）估算待估对象价值*山东大学威海分校商学院第七节基准地价修正法在房地产评估中的应用一、基准地价的含义二、基准地价测算的基本思路三、基准地价的特点与作用四、基准地价修正法的基本思路五、基准地价修正法的适用范围六、基准地价修正法评估的程序*山东大学威海分校商学院一、基准地价的含义基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格从其定义可以看出，基准地价不同于宗地地价，它有一个重要特点，是特定区域的平均价格，因而基准地价的表现形式有区片价和路段价*山东大学威海分校商学院二、基准地价测算的基本思路基准地价测算主要采用如下方法：依据土地使用权出让、转让、出租和房屋出租、买卖等资料，分别采用多种方法试算样点地价，对样点地价经过年期、容积率、交易情况、土地条件等修正，得到标准宗地地价，然后根据评估区域内的标准宗地地价求取基准地价。*山东大学威海分校商学院三、基准地价的特点与作用*山东大学威海分校商学院*山东大学威海分校商学院四、基准地价修正法的基本思路基准地价修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在评估基准日价值的方法在我国许多城市，尤其是地产市场不太发达的城市，基准地价修正法也是常用的方法*山东大学威海分校商学院五、基准地价修正法的适用范围（一）适用于完成基准地价评估的城镇的土地评估，即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果。（二）基准地价修正法可在短时间内大批量进行宗地地价评估，因此，可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价值评估。（三）基准地价修正法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。*山东大学威海分校商学院六、基准地价修正法评估的程序（一）收集、整理土地定级估价成果资料（二）确定修正系数表（三）调查宗地地价影响因素的指标条件（四）制定被估宗地因素修正系数（五）确定被估宗地使用年期修正系数（六）确定期日修正系数（七）确定容积率修正系数（八）评估宗地地价被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数*山东大学威海分校商学院第八节路线价法在房地产评估中的应用一、路线价法的含义和理论依据二、路线价法的计算公式三、路线价法的适用范围四、路线价法的程序五、深度百分率表六、几个路线价法则介绍*山东大学威海分校商学院一、路线价法的含义和理论依据（一）路线价法的含义路线价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的宗地地价的一种评估方法。与市场法、收益法等评估方法对个别宗地地价评估方法相比，这种方法能对大量土地迅速评估，是评估大量土地的一种常用方法。*山东大学威海分校商学院（二）路线价法的理论依据路线价法的理论基础是替代原理。路线价是标准宗地的单位地价，可看作比较实例，对路线价进行的各种修正可视为因素修正。*山东大学威海分校商学院二、路线价法的计算公式路线价法的计算公式有不同的表现形式，下面是常用的一种表达方式：宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、袋地等，需依下列公式计算：宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率或宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其他条件修正额*山东大学威海分校商学院三、路线价法的适用范围一般的土地评估方法如收益法、市场法仅适宜于对单个宗地进行评估，路线价法则适宜于同时对大量土地进行评