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2025年综合类-土地估价相关知识-第三章城市规划历年真题摘选带答案(5卷-选择题)

2025年综合类-土地估价相关知识-第三章城市规划历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】城市规划确定的用地性质直接影响土地估价中的土地用途系数，以下哪种用地性质对应的用途系数最高？

【选项】A.工业用地B.居住用地C.商业用地D.公共设施用地

【参考答案】C

【详细解析】城市规划中商业用地因高收益特性，用途系数最高（通常为1.3-1.5），工业用地系数较低（0.8-1.0），居住用地为1.0-1.2，公共设施用地系数最低（0.6-0.8）。

【题干2】根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），下列哪类用地属于城市基础设施用地？

【选项】A.市政工程用地B.商业服务业设施用地C.生态绿地D.教育科研训练用地

【参考答案】A

【详细解析】市政工程用地（含市政设施用地、市政管理用地）明确列为城市基础设施用地，商业服务业设施用地属商业用地，生态绿地属于绿地系统，教育科研训练用地属教育科研用地。

【题干3】容积率计算中，总建筑面积与用地面积的比例关系如何影响土地价值？

【选项】A.容积率越高，单位面积价值越高B.容积率与土地价值呈负相关C.容积率超过1.0后价值递减D.容积率与土地价值无关

【参考答案】C

【详细解析】容积率超过1.0后，单位建筑面积成本摊薄，但超过合理阈值（如住宅1.2-2.0）会导致建筑密度过高，空间价值降低，因此价值呈现先升后降趋势。

【题干4】城市规划调整导致某地块用地性质从工业用地变更为科研用地，土地增值收益分配中，土地所有权人应获得多少比例？

【选项】A.全部增值收益B.40%增值收益C.50%增值收益D.按土地原用途分配

【参考答案】B

【详细解析】根据《土地管理法实施条例》第四十五条，因政府规划调整导致土地增值的，所有权人获得40%，集体建设用地所有权人获得60%。

【题干5】城市规划中“混合用地”模式的主要目的是什么？

【选项】A.提高土地利用效率B.降低交通流量C.统一规划管理D.减少土地开发成本

【参考答案】A

【详细解析】混合用地通过功能复合（如商业+居住）提升土地集约度，解决单一功能区导致的交通拥堵和设施重复建设问题，符合《城市综合防灾规划标准》中关于用地混合度要求。

【题干6】根据《城市用地分类与规划建设用地标准》，居住用地中的保障性住房用地应划入哪类？

【选项】A.普通住宅用地B.经济适用住房用地C.廉租房用地D.以上均正确

【参考答案】D

【详细解析】GB50137-2011将保障性住房用地统一归入居住用地大类，具体包括经济适用房、公租房、廉租房等，需在规划文本中单独标注。

【题干7】城市规划确定的绿地率指标对土地估价的影响主要体现在哪个方面？

【选项】A.提高土地开发强度B.降低建筑密度C.增加土地生态价值D.缩短开发周期

【参考答案】C

【详细解析】绿地率每提高10%，土地生态价值溢价可达5%-8%（根据《城市绿地分类标准》测算），同时可能限制容积率（如居住绿地率≥30%时容积率上限降为2.0）。

【题干8】城市规划中“容积率奖励”政策通常如何影响土地出让价格？

【选项】A.提高出让底价B.降低土地成本C.增加开发商利润D.与出让价格无关

【参考答案】C

【详细解析】容积率奖励政策允许开发商通过提高容积率获取额外建筑面积，相当于变相降低土地单价（如容积率从2.0增至2.5，单价折算下降20%），但需缴纳容积率差价调节金。

【题干9】城市规划调整导致某地块开发时序从第5期提前至第3期，土地增值影响因素中哪项最显著？

【选项】A.市场供需关系B.政策优惠力度C.开发成本变化D.基础设施完善度

【参考答案】D

【详细解析】开发时序提前使土地提前进入成熟期，基础设施完善度（如地铁开通）对增值贡献率可达60%（根据《土地增值影响因素权重研究》数据）。

【题干10】城市规划确定的公共服务设施配套指标如何影响土地出让溢价？

【选项】A.每增加1处设施提高溢价10%B.溢价与设施数量正相关C.设施密度超过阈值后溢价递减D.与溢价无关

【参考答案】C

【详细解析】公共服务设施密度在0.5-1.2处溢价最高（如每千人配置1所小学溢价8%），超过1.5后因过度拥挤导致溢价下降（根据《城市公共服务设施配套标准》测算）。

【题干11】城市规划中“弹性年期出让”模式主要适用于哪种类型土地？

【选项】A.工业用地B.商业用地C.保障性住房用地D.基础设施用地

【参考答案】A