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融创中国财务风险评估、成因及影响分析案例概述

融创中国介绍

融创中国控股有限公司成立于2003年，2010年10月在香港联交所上市。融创中国将住宅及商业地产综合开发作为核心主业，延伸出包括物业管理服务、文旅、文化、会议会展和医疗康养等诸多板块。

住宅及商业地产综合开发是融创中国的主营业务板块，2020年地产板块营业收入、营业成本、毛利占全集团比重均高达90%以上。由于融创集团具有敏锐的市场判断力、良好的品牌形象和强大的综合实力，集团倾向于使用并购方式曲线拿地，与传统招拍挂途径相比，融创并购获取的土地成本较低，为集团利润创造了更大的空间，是公司稳步发展的坚实后盾。截至2020年末，融创中国土地储备2.58亿平方米，其中78%位于一二线城市，拿地均价仅4270元/平方米。经过多年经营发展，融创集团已成为具有强大经济实力和丰富开发经验的领军企业。根据克而瑞数据显示，2020年融创集团以操盘金额5462.5亿元居我国房企第4位、操盘面积3937.2万平方米居我国房企第4位。

在物业服务板块，融创中国于2004年起在天津、重庆试水物业服务，2006年起在全国范围内发展业务，2020年，服务板块在香港主板上市。融创服务始终坚持执行标准化管理、提供高品质服务，截止2020年末已签约覆盖127个城市，在管项目716个，服务超百万业主。

在文旅板块，融创集团虽仅介入6年，但已布局文旅城、度假区、会议会展中心、文旅小镇等不同业态。随着该板块业务逐渐步入正轨，文旅资产长期价值将持续提升。

除地产、物业、文旅板块外，融创集团还涵盖其他板块，包括文化、会议、医疗板块。融创于2018年末创立融创文化集团，并大力布局行业产业链，业务板块涵盖乐创文娱、融创影视等，融创集团希望在三至五年后做到地产、服务、文化、文旅四大板块的联动协同发展。截止目前，除物业开发板块实现稳健盈利外，文旅及其他板块处于发展初期，经济效益与资金投入尚不匹配。2020年末，融创集团各项业务部经营情况如表4-1所示：

表4-12020年融创中国分部经营情况汇总

单位：亿元，%

分部

ROA

8767.57

83.02%

7978.22

93.95%

2188.83

94.92%

506.52

97.38%

5.78%

1250.71

11.84%

269.96

3.18%

38.79

1.68%

3.76

0.72%

0.30%

541.95

5.13%

243.71

2.87%

78.25

3.39%

9.85

1.89%

1.82%

数据来源：2020年集团业绩公告，2020

截止2020年末，融创中国资产总额11084.05亿元，其中现金987.11亿元，负债总额9305.74亿元，其中有息负债3034.39亿元，占比32.61%。2019年，集团三项指标均不符合“三道红线”监管要求，经过一年主动调整，剔除预收款后的集团资产负债率78.7%仍不达标，另两项指标已符合管理要求。下文运用财务指标、财务杠杆、现金流等角度，运用横向、纵向对比，分析融创集团负债及权益结构，从而评估集团财务风险。由于现阶段融创集团仅发布了2020年业绩预告，所以下文分析基于集团2015年至2019年已披露的年报数据展开。

融创中国财务风险评估

一、财务杠杆分析

财务杠杆能够对企业资金运用产生放大效应，财务杠杆系数（DFL）决定了企业财务风险的大小。财务杠杆系数越大，资本收益率对息税前利润率的弹性越大，财务风险越大，计算方法如公式4-1所示：

经计算，2019年融创中国财务杠杆系数1.17，本文对由国务院发展研究中心企业研究所等机构组成的“中国房地产TOP10研究组”发布的2020年中国房地产十强企业的数据进行整理、汇总。经计算，2019年十强企业财务杠杆系数均值1.11，中位数1.12，融创集团在十强地产企业中排名第四，与龙头企业相比，融创集团财务杠杆及风险隐患相对较大。十强房地产企业财务杠杆系数明细如表4-2所示：

1.23

1

1.14

1.1

1

1.02

1.19

1.03

1.22

1.17

表4-22019年十强房地产企业财务杠杆系数统计表

数据来源：根据Wind数据库整理，2021

二、财务指标分析法

（一）单变量指标

1.流动性指标

常见的流动性指标包括流动比率、速动比率、保守速动比率等。从图4-1可见，融创中国流动比率变化呈明显下降趋势，均值仅1.17，速动比率及保守速动比率亦然，集团流动性逐年下降。2019年末，集团流动资产7247亿元，其中存货4825亿元，份额最大，达66.58%，现金779亿元份额10.75%，不足以覆盖当年短期借款1357亿元。总体来看，融创的流动资产中易变现的部分较少，流动性较差。

图4-12015