保利-成都高新西区项目前期定位策划报告.pptxVIP

「定位研究思路」：初始认知「人文脉络」「地理脉络」「市场脉络」最终结论过程研究

「报告目录」：「第1篇」：项目认知「第2篇」：地理脉络「第3篇」：人文脉络「第4篇」：市场脉络「第5篇」：项目定位「第6篇」：附加值提升建议

「认知一」：指标优势不明显，项目开发局部受限。「宗地指标」占地面积（㎡）122666.53㎡（约合184亩）用地性质商业用地兼容二类住宅用地容积率总容积率不大于2.5建筑密度（%）总建筑密度不大于45%总建筑面积（㎡）306666.325住宅建筑面积（㎡）不大于153333.1625商业建筑面积（㎡）不小于153333.1625绿地率（%）不小于15%受限1宗地范围122666.53㎡工业用地用地指标50%属商业性质，将超过15.3万㎡的商业体量，在区域现有的条件下能否支撑，实现快速消化；以及在规划中如何避免对住宅造成影响是本项目定位的重点。

「认知一」：指标优势不明显，项目开发局部受限受限2宗地范围122666.53㎡工业用地「航空限高控制线」「航空限高27.9m」「航空限高52.9m」「航空限高32.9m」建筑可建楼层：≤10F建筑可建楼层：≤17F建筑可建楼层：≤9F（注：建筑楼层按层高3m测算）受宗地限高影响，局部建筑楼层及内部规划布局受限。10F、9F以下的物业总量较少，且资源相对弱势，对低层物业售价有一定影响。项目主力物业将集中在17F左右的高层电梯。

「认知二」：内部无自然景观等资源，属于非资源型物业工业用地宗地呈L型布局，西南侧临待建工业用地，三面临路，内部无强势资源优势，属于非资源型物业开发，对于物业品质的提升，须通过产品本身的打造予以支撑。

「地块资源分析」成都高新区政务服务中心（西区）书香府邸2期（英伦）书香府邸1期老旧居民区农贸市场及基础配套四川外国语学院校区成都外国语学校校区老旧居民区及基础配套企业集中区待建工业用地高新西区创新中心羊西线天辰路天目路百草路公交站地铁站以羊西线为主干道到达本项目的“天目路”（邻近商品房项目“书香府邸”存在一定的居住人口）和邻近地铁站点、外国语学校的“百草路”是本项目未来的核心人流交通动线，利于项目商业布局。地块西南侧临待建工业用地，未来用地尚不明确，但存在一定的潜在影响。地块中心位置以及临电子科技大学科技园的西侧，整体居住环境和私密性不受影响，利于项目住宅产品的布局。电子科技大学西区科技园

「认知三」：紧邻地铁2号线站点，道路及轨道交通构建价值成长通道三环路绕城高速IT大道羊西线沙西线老成灌路成灌快铁地铁2号线项目交通便捷，通达性好：距羊西线约300m距老成灌路约1000m紧邻地铁2号线西延线外语学校站区域交通还包括：IT大道、沙西线、成灌快铁，及多条横向交通进行串联，形成完善的道路交通体系。外语学校站宗地周边交通便捷，区域通达性好，紧邻地铁2号线站点，具备准地铁物业的基础优势。可以预见，轨道交通将打通本项目价值成长通道。（据悉2号线西延线将于2012年底与2号线一期工程同步通车）

「认知四」：四川外国语学院成都外国语学校电子科技大学成都学院四川大学锦城学院高新区政务中心中海国际社区商业（未呈现，主要配套有：沃尔玛、星级酒店、办公等；已呈现的有：麦当劳、国际学校）两河森林公园临街低档次基础配套书香府邸配套商业临街低档次基础配套500m1500m区域生活配套缺乏，正处于从无到有的价值积累初期目前，项目周边生活配套缺乏，以项目为圆心：500m范围内以周边临街低档次基础配套为主，不仅无法满足项目配套需求，还影响居住环境。1500m范围内，可享中海国际社区大型商业配套（沃尔玛），但目前尚未呈现。在1500m范围内，有三所高校配套，可见区域教育配套相对完善。项目周边生活配套缺乏，商业氛围不足，区域内仅有中海国际社区由于规模较大配套有大型商业（大量业主消费支撑并辐射周边），区域消费中心有望首度形成。区域商业市场正处于从无到有的价值积累初期，有助于吸引置业者的关注。

「项目认知」：开发条件一般，但具有一定的价值成长空间开发条件：无强势“资源”周边“配套”缺乏外部“环境”有待改善“指标”对规划存在条件限制成长空间：高新西区的“产业”支撑交通便捷，准“地铁”物业“教育”配套资源“区域商业中心”从无到有，价值尚处于积累初期，利于吸引置业者关注

「报告目录」：「第2篇」：地理脉络「第3篇」：人文脉络「第4篇」：市场脉络「第5篇」：项目定位「第6篇」：附加值提升建议「第1篇」：项目认知

「特征一」：高新西区是西部硅谷，具备极强的产业辐射力高新西区地处成都西北，是通往都江堰、青城山的黄金旅游通道和产业走廊。高新西区距成都市中心约6公里。成灌轻轨、IT大道、沙西线、羊西线、地铁2号线等主力通道确保区域交通畅