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农村集体土地运用权出租相关问题的法律分析

近年来，我国存在着大量擅自将农夫集体全部的土地运用权出租用于非农业建设的现象，许多村组以村民委员会或村民小组的名义擅自将农村集体土地运用权出租给第三方，用于建设厂房或门面房等非农业建设。随着城市建设规模的扩展，当政府对这些农村集体土地依法进行征收时，往往面临着解除土地租赁合同所引发的高额赔偿问题，不仅给征地拆迁工作带来了极大的困难，也干脆影响了城市的建设与发展。针对此问题，我们就农村集体土地运用权租赁合同的效力、合同的解除、合同主体资格的认定以及此类事务的处置、预防等进行了相关的法律分析，以求对妥当解决农村集体土地运用权出租问题有所帮助。

一、关于合同效力的法律分析

（一）合同法有关合同效力的规定

《合同法》第七条规定，“当事人订立、履行合同，应当遵遵守法律律、行政法规，敬重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。

《合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”。

《合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍旧有效”。

（二）集体土地租赁合同的效力

1、《土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，须要运用土地的，必需依法申请运用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准运用本集体经济组织农夫集体全部的土体的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准运用农夫集体全部的土地的除外”。

《土地管理法》第六十三条规定，“农夫集体全部的土地的运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地运用权发生转移的除外”。

则以及《合同法》第一百二十八条的规定，当事人可以通过和解或者调解解决合同争议，当事人和解、调解不成的可以向人民法院起诉。也就是说并不是全部的人都可以主见合同无效，原则上只能由合同当事人来向法院主见合同无效。即使由于利益关系的驱动，许多出租集体土地的村民组织不情愿去法院诉讼确认合同无效，政府相关部门及其他组织亦不能越俎代庖，来确定合同无效或代为向法院诉讼，这在我国法律上是没有依据的。

其次，关于合同解除的法律后果问题。

合同无效的状况下：《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自担当相应的责任”；第五十九条规定，“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家全部或者返还集体、第三人”；《民法通则》第六十一条规定，“民事行为被确认为无效或被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自担当相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体全部或者返还第三人”。

依据以上规定，由于目前农村集体土地租赁合同大多应属无效合同，当解除合同时，当事双方有相互返还的义务。也就是说，村、组一方向承租土地的第三方返还出租土地所取得的收益（多数为租金），承租土地的第三方向村、组返还所取得的集体土地运用权，自行拆除地上建筑物，复原土地原状。至于过错赔偿损失，则要依据详细的租赁合同进行过错分析。租赁双方对过错赔偿数额有争议的，可以协商解决，协商不成的，可以共同托付专业评估机构进行评估。人民法院也可以依据《最高人民法院关于人民法院托付评估、拍卖和变卖工作的若干规定》组织评估，最终依法确定一方担当还是双方分担过错赔偿数额。

合同有效的状况下：《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当担当接着履行、实行补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”；第一百一十四条第一款、其次款规定，“当事人可以约定一方违约时应当依据违约状况向对方支付肯定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以恳求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以恳求人民法院或者仲裁机构予以适当削减”。

依据以上规定，在合同有效的情形下，违约方应赔偿守约方的实际损失，详细数额标准应依据详细合同条款执行。大体上应包括违约所造成