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2025年职业资格房地产估价师理论与方法-案例与分析参考题库含答案解析(5套试卷)

2025年职业资格房地产估价师理论与方法-案例与分析参考题库含答案解析(篇1)

【题干1】某估价对象为20年房龄的砖混结构住宅，经鉴定存在局部结构损坏但无重大安全隐患，应采用何种方法修正其价值？

【选项】A.无结构损坏不计入折旧B.按直线法计算折旧C.按双倍余额递减法计算折旧D.需结合专业鉴定意见调整

【参考答案】D

【详细解析】砖混结构住宅的折旧计算需结合鉴定报告中的具体损坏情况，若局部损坏影响安全但可修复，应调整折旧幅度而非直接采用直线法或双倍余额递减法，需由专业评估师综合判断后调整价值。

【题干2】在运用市场比较法时，若交易案例的成交时间与估价时点间隔超过3年，应如何处理？

【选项】A.直接采用原始成交价B.根据市场利率调整价格C.需重新核实交易真实性D.无需调整即可使用

【参考答案】C

【详细解析】市场比较法要求案例与估价对象具有时间可比性，超过3年未调整的成交价可能因市场环境变化失真，需重新核实交易背景及价格变动因素。

【题干3】某商业物业采用收益法估价，年有效毛收入为800万元，运营成本占有效毛收入的35%，净收益应如何计算？

【选项】A.800×35%B.800×(1-35%)C.800÷(1+8%)D.800×8%

【参考答案】B

【详细解析】净收益=有效毛收入-运营成本=800×(1-35%)=520万元，需扣除运营成本后作为收益法计算基础。

【题干4】估价报告中若发现交易案例存在隐瞒抵押权的情形，应如何处理？

【选项】A.直接引用该案例数据B.要求委托人重新交易C.修正抵押权对价格的影响D.删除该案例并说明原因

【参考答案】D

【详细解析】存在重大瑕疵的案例不可直接采用，需删除并补充说明抵押权对交易价格的实际影响，或通过其他案例修正。

【题干5】某估价对象为2010年建成的钢筋混凝土框架结构办公楼，当前市场同类结构建筑残值率约为15%，但经鉴定该建筑整体结构完好，残值率应如何调整？

【选项】A.维持15%不变B.提高至20%C.降低至10%D.根据鉴定结果重新评估

【参考答案】D

【详细解析】残值率需基于建筑物实际状况调整，若结构完好但未考虑更新成本，需结合鉴定报告重新测算，不可直接套用市场残值率。

【题干6】在计算土地残余价值时，若土地剩余使用年限小于40年，应如何调整？

【选项】A.按剩余年限计算B.按40年计算C.按土地规划年限计算D.不计入残余价值

【参考答案】C

【详细解析】残余价值计算需以土地剩余使用年限为基准，若规划年限短于40年且不可续期，则以规划年限为准。

【题干7】某估价对象为待开发的荒地，采用假设开发法估价时，开发成本应包含哪些内容？

【选项】A.土地出让金B.拆迁补偿费C.土地平整费用D.以上全部

【参考答案】D

【详细解析】假设开发法中开发成本需涵盖土地取得、拆迁安置、土地平整及建设安装等全流程费用，综上为D。

【题干8】在评估企业整体价值时，若存在商誉，应如何处理？

【选项】A.单独评估后加总B.计入母公司资产C.计入子公司负债D.从子公司价值中扣除

【参考答案】A

【详细解析】商誉是企业整体价值超过可辨认净资产的溢价，需单独评估后与可辨认资产价值相加。

【题干9】某估价对象为租赁期10年的商铺，剩余租期5年，租金递增率为3%，采用收益法时应如何处理剩余租期？

【选项】A.按10年计算B.按5年计算C.按剩余租期+1年计算D.按剩余租期+2年计算

【参考答案】B

【详细解析】收益法中剩余租期以实际可获取的收益期限为准，即剩余5年，需按5年计算未来净收益现值。

【题干10】在比较法中，若交易案例与估价对象的交易时间间隔超过1年，且市场利率变动超过3%，应如何调整？

【选项】A.直接调整至当前利率B.不调整仍使用原始数据C.重新核实交易背景D.以上全部

【参考答案】C

【详细解析】需重新核实交易真实性，并考虑利率变动对折现率的影响，同时修正价格的时间因素。

【题干11】某估价对象为带租约的房地产，租约剩余期限为5年，且租金低于市场价20%，应如何处理？

【选项】A.按租约租金计算B.按市场租金计算C.综合评估租约影响D.不计入收益

【参考答案】C

【详细解析】需评估租约剩余期限内的收益损失（市场租金与租约租金差额），并在计算中体现租约溢价或折价。

【题干12】在成本法中，建筑物折旧计算中“成新率”的取值范围是？

【选项】A.0%-100%B.20%-100%