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我国房地产投资信托基金（REITs）税收法律制度的困境与突破

一、引言

1.1研究背景与意义

1.1.1研究背景

房地产行业作为我国经济的重要支柱产业，在过去几十年间取得了长足发展，对经济增长、就业和社会稳定发挥了关键作用。然而，近年来，随着宏观经济环境的变化以及房地产市场自身的调整，行业面临着诸多挑战。从市场数据来看，2024年全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%；新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，销售额96750亿元，下降17.1%。房地产企业到位资金107661亿元，比上年下降17.0%，显示出行业投资、销售和资金压力较大。尽管在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，市场朝着止跌回稳方向迈进，部分一二线城市交易有所恢复，但总体仍处于调整转型期，刚性和改善性需求有待进一步释放，部分地区房地产去化压力依然较大。

在这样的背景下，房地产投资信托基金（REITs）作为一种创新的房地产融资工具应运而生并逐渐发展。REITs通过证券化方式将具有稳定收益的不动产资产转化为流动性强的投资基金份额，在交易所公开交易。它起源于20世纪60年代的美国，经过多年发展，在全球多个国家和地区形成了较为成熟的市场。我国REITs发展经历了从无到有、不断探索的过程。2005年12月广东越秀地产REITs在香港联交所上市开启了我国REITs的发展进程。2021年6月，我国首批9只REITs发行上市，标志着我国REITs市场正式起步。截至2024年底，全市场已上市REITs产品58只，募资总规模超1660亿元，资产类型不断扩容，涵盖产业园、仓储物流、消费基础设施、保障性租赁住房、高速公路等8大类，发行明显提速，迈入扩面提质的新阶段。

REITs的出现为房地产行业和资本市场带来了新的活力与机遇。对房地产企业而言，REITs提供了新的融资渠道，有助于盘活存量资产，加速资金回笼，缓解资金压力，优化资产负债结构，促进企业可持续发展；对投资者来说，REITs为其提供了一种风险相对较低、收益较为稳定的投资选择，丰富了投资组合，拓宽了投资渠道，让更多人能够参与投资重大项目，分享中国经济高质量发展的红利；从宏观经济角度，REITs能够促进资本高效流动，推动基础设施建设和房地产市场的健康发展，提高资源配置效率，对经济结构调整和转型升级具有积极意义。

1.1.2研究意义

完善税收法律制度方面，我国目前针对REITs的税收法律制度尚不完善，缺乏专门性、系统性的规定。现有税收政策散见于不同的法律法规和规范性文件中，在REITs设立、运营、收益分配和退出等各个环节存在诸多不明确之处，导致税收政策的适用存在困难和争议。通过对REITs税收法律制度的研究，能够梳理现有税收政策存在的问题，借鉴国际经验，结合我国国情，提出完善我国REITs税收法律制度的建议，填补法律空白，增强税收政策的确定性和可操作性，为REITs的发展提供良好的税收法律环境。

推动REITs市场发展层面，合理的税收法律制度是REITs市场健康发展的重要保障。税收政策直接影响REITs的运营成本和收益分配，进而影响投资者的投资决策和市场参与度。完善的税收法律制度可以避免REITs面临双重征税或过高税负问题，降低运营成本，提高投资回报率，增强REITs产品的吸引力和市场竞争力，促进REITs市场的规模扩大和可持续发展，吸引更多社会资本参与，推动REITs市场的繁荣。

助力房地产市场稳定角度，REITs作为房地产行业的创新融资工具，其发展对于房地产市场的稳定具有重要作用。完善的税收法律制度促进REITs发展，有助于房地产企业盘活存量资产，缓解资金压力，优化资产结构，增强企业抗风险能力，推动房地产行业的良性循环和健康发展。通过REITs将社会资本引入房地产市场，也能够促进房地产市场的投资多元化，增加市场供给，满足不同层次的住房需求，稳定房地产市场预期，促进房地产市场的平稳运行。

1.2国内外研究现状

国外对REITs税收法律制度的研究起步较早，成果丰硕。在REITs税收政策与市场发展关系方面，美国学者[具体姓名1]通过对美国REITs市场长期数据的分析，发现税收优惠政策能够显著降低REITs运营成本，提高其市场竞争力和投资回报率，进而促进REITs市场规模的扩大和活跃度提升。如美国《国内税收法典》规定，REITs将大部分应税收入进行分红后，可享受税收豁免，有效避免了双重征税，极大地推动了REITs在美国的发展。在REITs税收制度对投资者行为影响研究上，[具体姓名2]运