宏观专题：大象转身—房地产视角下的宏观经济.pdfVIP

证券研究报告|2025年09月05日

大象转身——

房地产视角下的宏观经济

经济研究·宏观专题

证券分析师：田地证券分析师：董德志联系人：王奕群

0755021wangyiqun1@

tiandi2@dongdz@

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双刃之剑：房地产与宏观经济

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房地产业的历史使命

•城镇化率放缓，销售面积迅速下滑

•城镇化率增长放缓：我国城镇人口占比从2000年至2024年上升了31个百分点，达到67%；相较之下美国84%，日本

92%，还有一定上升空间。人均住房面积增长可能也会放缓，根据经济普查数据，我国人均住房面积2020年在40平米

左右。

•城镇人口占比的快速提升和人均居住面积增长带来住房需求，商品房销售量在2021年接近18亿平方米，此后逐年下行，

到2024年仅为9.7亿平方米，接近腰斩。与此相反，商品房待售面积则从2020年开始逐年上行，到2024年为7.5亿平米，

去化周期9.3个月。

图：城镇化率快速增长带来新增住房需求图：销售面积经历快速下滑

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

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房地产业的历史使命

•行业比重变低

•从行业增加值的绝对水平来看，单季度的房地产行业GDP在2020年四季度达峰，之后波动下行；反观新兴行业，则持

续上涨，从房地产行业的不到四成上行到接近九成，可能明年就将实现直线超车。

•观察每年的占比，房地产业2018-2020年达到整体经济的8.3%。2024年房地产业增加值为8.5万亿元，占GDP的6.3%，

较高峰下降2个百分点。

•与此同时，信息、计算机服务业的占比则连年提升，到2024年提高至4.7%。

图：新兴行业GDP正在迎头赶上图：房地产业占比下滑

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

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对投资和经济的影响

•房地产业和开发投资对GDP的拖累正在收窄

•房地产业2024年拖累GDP0.26个百分点。2025年上半年，在2024年较低的基数下，房地产业增加值拉动GDP0.07个

百分点。

•房地产开发投资上半年拖累名义GDP0.9个百分点，较一季度有所扩张，但较2022年和2023年已经有显著收窄。2024

年，房地产开发投资中的住宅投资占GDP比重下降至5.6%，相较之下日本这一比重为3.3%，美国为4.1%，距离已经

不远。

图：房地产行业和投资对GDP的拖累图：中日美住宅投资占比横向对比

资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

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对财政收入的影响

•税收和土地财政都受到较为严重的拖累

•一是房地产业相关税收下滑：房地产和建筑业税收占一般公共收入比例从19%降到13%；

•二是土地出让收入带来广义财力的下行：另一方面土地财政依赖度从近30%降到17